Casa: Vale meno, ma comprarla costa di più
Nonostante il calo dei prezzi servono maggiori contanti e redditi più elevati di tre anni fa
I prezzi delle case sono scesi negli ultimi tre anni, i tassi dei mutui, nonostante l'impennata degli spread, sono più bassi di allora eppure se si vuole finanziare l'acquisto di un'abitazione oggi bisogna avere più risorse a disposizione e un reddito mensile più alto. Descritta così la situazione ha l'aspetto di un paradosso, eppure sta proprio qui uno dei motivi, forse il principale, della stasi delle compravendite immobiliari nel nostro mercato.
Nella media delle principali città italiane il prezzo della nostra abitazione tipo è sceso di 21 mila euro, il contante necessario è aumentato di 22 mila euro e il reddito di duemila.
Ma come si giunge a questi risultati? Partendo da due presupposti: il primo è che la quota di acquisto finanziabile senza ulteriori garanzie oggi è del 60% dell'immobile mentre tre anni fa si otteneva ancora il 70%. L'80%, che costituisce il limite previsto dalla legge bancaria già dopo la crisi del 2008 non viene quasi mai concesso se non ci sono terzi che fanno da garante o non si stipulano polizze aggiuntive. Il secondo è che anche il rapporto rata/reddito ritenuto accettabile dalle banche è sceso. Se prima del 2008 si applicava, con elasticità, il criterio tradizionale per cui la rata era sostenibile se non superava un terzo dello stipendio, dopo la crisi si è scesi al 30% e oggi difficilmente si va oltre il 25%. E la quota è calcolato sulle rate più onerose del tasso fisso, una misura prudenziale del tutto condivisibile perchè non si può ragionevolmente credere che la rata variabile possa rimanere ai livelli attuali per tutta la durata del finanziamento. E quindi che l'Euribor resti sempre con valori prossimi allo zero. Oltretutto oggi nell'analisi del merito di credito non viene più solo valutato il reddito del potenziale debitore ma anche le prospettive dell'azienda che gli dà lo stipendio.
Circolo vizioso
A tutto questo bisognerebbe poi aggiungere un'altra considerazione: chi acquista una casa, di solito ricava il contante dalla vendita dell'abitazione precedente di minor valore. Significa dover fare i conti con la difficoltà di mercato, ricavando meno rispetto a tre anni fa e inoltre bisogna anche avere la fortuna di trovare un acquirente che non abbia problemi di finanziamento. In definitiva si è creato un circolo vizioso per cui dopo aver depresso il mercato di livello basso perchè i target potenziali (nelle grandi città giovani precari e immigrati) di fatto non vengono più finanziati ora il blocco delle vendite si sta estendendo anche alla fascia media.
Del resto la dinamica delle erogazioni di mutui sta seguendo lo stesso andamento delle compravendite di case e siccome la domanda di abitazioni, almeno secondo i sondaggi di mercato, rimane alta è legittimo pensare che la diminuzione dei prestiti sia la causa della discesa delle vendite di abitazioni e non viceversa.
Di Gino Pagliuca
Fonte: Corriere economia


20/06/2013