Assemblee, maggioranze e conto delle rate. Ecco cinque regole del nuovo condominio

Dai quorum ai criteri per la scelta dell’amministratore: come evitare le trappole

Vita più semplice in condominio dopo la riforma appena entrata in vigore? Non è detto. Ci sono alcuni aspetti nella nuova normativa che rischiano di complicare i rapporti tra condomini, con l’amministratore e con i fornitori. Alla riforma il Corriere ha dedicato un agile ma completo volume, «Il nuovo condominio», curato da Massimo Fracaro e Gennaro Palmieri, disponibile sia in edicola sia in formato e-book. Partendo dal testo e con l’ausilio di altri esperti abbiamo identificato cinque punti particolarmente critici della riforma.
Tabelle millesimali. Modificare le tabelle millesimali quando un condomino amplia la sua unità immobiliare rischia di diventare più difficile. La vecchia legge lasciava lo spazio alla discrezionalità del giudice, perchè prevedeva la modifica quando risultasse «notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano», ora invece è specificato che vi deve essere «un’alterazione di almeno un quinto del valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino». Non significa che l’incremento di valore della casa deve essere almeno del 20%, ma che rifacendo i conti del valore di tutte le unità presenti nel condominio quello dell’unità modificata deve contare per il 20% in più.
Gli animali. Un aspetto molto enfatizzato è la norma che impedisce ai regolamenti condominiali di vietare la presenza di animali. Ma le cose non sono affatto chiare. Come spiega il presidente di Confedilizia Corrado Sforza Fogliani i regolamenti che sicuramente non possono vietare gli animali sono quelli varati a maggioranza dopo l’entrata in vigore della legge. Ma se il regolamento è contrattuale (perchè deciso dal costruttore o varato con mille millesimi) la questione è diversa perchè la norma sugli animali non è tra quelle definite inderogabili. Un altro problema è l’applicabilità a chi subentra nella proprietà della casa: il regolamento contrattuale che vieta gli animali ha efficacia per lui solo se è stato trascritto o se è stato approvato espressamente al rogito. Come si vede la materia per i giudici non manca.
La morosità dei condomini. L’amministratore si trasformerà nello sceriffo persecutore dei condomini morosi e avrà tempi stretti per avviare le procedure di recupero dei crediti. Però come sottolinea il presidente dell’associazione di categoria Anaci, Pietro Membri, l’amministratore ha l’obbligo di avviare le procedure di recupero credito entro i sei mesi successivi all’approvazione del consuntivo. Significa che tra quando inizia la morosità a quando l’amministratore è costretto a operare può passare anche più di un anno e mezzo. Sicuramente un professionista scrupoloso con la vecchia norma avrebbe agito prima.
La durata dell’amministratore. L’amministratore dura in carica un anno, con rinnovo automaticamente alla scadenza di un altro anno. Poi bisogna votare per riassegnare la carica, che è ovviamente possibile dare all’amministratore uscente. In qualsiasi momento l’assemblea, con la medesima maggioranza della nomina, e cioè 500 millesimi e la metà dei partecipanti, può revocare l’incarico, ma contestualmente deve nominare il successore. La revoca se sussistono gravi motivi elencati dalla nuova versione dell’art. 1129 del codice civile, può chiederla al giudice anche un singolo condomino, una possibilità che finirà inevitabilmente per aumentare il contenzioso.
Il fondo spese. Le legge prevede che a fronte di una delibera per lavori straordinari si costituisce un fondo a copertura dell’intero importo. La norma voluta per salvaguardare le imprese edili rischia di essere per loro un boomerang perchè è molto difficile convincere i condomini che devono pagare in anticipo per lavori che magari hanno tempi incerti. E’ una norma da ripensare.
Di Gino Pagliuca
Fonte : Corriere della Sera


01/07/2013