Nuove norme sul condominio. Dalle nuove maggioranze per deliberare ai requisiti richiesti all'amministratore, dal possesso di animali al conto corrente: ecco cosa è cambiato dal 18 giugno
In condominio è entrata una sana ventata di area fresca. Il 18 giugno è entrata in vigore la tanto attesa riforma che aggiorna le norme della vita condominiale risalenti al 1942.
Assemblea: La riforma stabilisce che l'assemblea ordinaria deve essere convocata una volta all'anno. La legge precedente non prevedeva l'adozione di forme particolari per convocarla. Ora si stabilisce che la convocazione va fatta con una delle seguenti modalità: posta raccomandata; posta elettronica certificata; fax; consegna a mano. Con la riforma l'amministratore potrà, se avrà ragione di ritenere che i lavori dell'assemblea potrebbero durare oltre il lecito per la mole dell'ordine del giorno o a causa di una litigiosità annunciata, fissare più riunioni consecutive. I condomini, quindi, possono essere convocati con un unico avviso nel quale siano indicate le ulteriori date ed ore di un'eventuale prosecuzione dell'assemblea validamente costituita, dando così luogo a quella che nel gergo parlamentare viene indicata come seduta-fiume, ossia ad oltranza. Questa innovazione velocizza i lavori dell'assemblea perchè evita che si debba procedere a una nuova convocazione, con conseguente rispetto del termine di legge, qualora non si riesca ad esaurire l'ordine del giorno in una sola riunione. Amministratore: D'ora in poi chi vorrà amministrare un condominio dovrà essere in possesso di ben sette requisiti: godimento dei diritti civili, diploma di scuola media superiore, non essere stato condannato per determinati reati (per esempio furto, calunnia), non essere stato sottoposto a misure di prevenzione definitive salvo non sia intervenuta riabilitazione, non essere interdetto o inabilitato, non essere iscritto nell'elenco dei protesti cambiari, aver frequentato un corso di formazione iniziale e aggiornarsi periodicamente. Questo vuol dire che chi finora ha amministrato il proprio condominio non potrà più farlo se non possiede tutti questi requisiti? Non necessariamente; l'amministratore scelto fra i condomini dell'edificio, infatti, è esonerato, fermo restando il possesso degli altri requisiti, dal diploma di scuola media superiore, dalla partecipazione al corso di formazione iniziale e dall'aggiornamento periodico. Va però detto che l'attività di amministratore di condominio si è con il tempo progressivamente complicata al punto da comportare sempre più numerosi adempimenti, cognizioni e responsabilità, tali da suggerirne l'affidamento a un professionista, o quanto meno l'iscrizione a un'associazione di categoria per fruire della relativa assistenza.
Multe: La riforma ha finalmente aggiornato l'importo massimo della sanzione che può essere irrogata a chi non rispetta il regolamento del condominio: si è infatti passati, dalle vecchie 100 lire (0,05 euro), il cui valore si era da anni polverizzato, a 200 euro (fino a 800 in caso di recidiva). La sanzione non può essere deliberata estemporaneamente dall'assemblea (tanto meno dall'amministratore), ma dev'essere prevista dal regolamento di condominio; regolamento per la cui approvazione è richiesto, sia in prima che in seconda convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'assemblea, in rappresentanza di almeno 500 millesimi. La sanzione - ha stabilito la Cassazione - non può essere superiore a quella stabilita dalla legge, pena nullità della clausola che la prevedesse.
Millesimi: Se un condomino aumenta la superficie del proprio appartamento chi paga la modifica delle tabelle millesimali? È una questione molto dibattuta tra vicini di casa. Questo tipo d'intervento comporta la modifica delle tabelle millesimali solo se produce l'alterazione superiore a un quinto del valore proporzionale dell'unità immobiliare. Non, quindi, come genericamente stabilito dalla precedente norma, una notevole alterazione del rapporto dei singoli piani o porzioni di piano. Verificandosi una situazione del genere la spesa richiesta dalla modifica delle tabelle fa carico al condomino che ha dato luogo alla variazione.
Morosità: Con la crisi è un problema sempre più sentito. E anche su questo punto interviene la riforma. I giudici hanno per decenni sancito la responsabilità solidale dei condomini di fronte ai creditori per le obbligazioni assunte dall'amministratore. Questo significava che il creditore poteva rivolgersi, per il pagamento, indifferentemente all'uno o all'altro condomino, salvo il diritto, per chi avesse pagato, di rivalersi nei confronti degli altri per la quota da ciascuno dovuta. Nel 2008 le Sezioni Unite della Cassazione hanno ribaltato questo principio, sancendo la responsabilità parziaria dei condomini, per cui ciascuno rispondeva della propria quota di debito. La riforma ha introdotto un terzo orientamento: quello della responsabilità sussidiaria. D'ora in poi, quindi, i creditori del condominio potranno rivalersi nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti solo dopo essersi rifatti sui soggetti morosi.
Di Palmieri Germano
Fonte: Corriere Economia


12/08/2013