Mercato immobiliare, un'analisi del primo semestre 2013

Nonostante da gennaio a giugno 2013 le quotazioni immobiliari in Italia siano ancora in ribasso, si iniziano a intravedere i primi segnali di possibili nuove aperture per il mercato, pur rifondato su dinamiche diverse da quelle viste fino ad oggi. Sono segnali da interpretare con dovuta cautela, considerate le variabili in gioco: i dati sconfortanti sulla disoccupazione, l'incertezza dei potenziali acquirenti e l'aggravio fiscale sul mercato immobiliare. Gli elementi per la ripresa, tuttavia, ci sono: secondo il Gruppo Tecnocasa nel primo semestre 2013 gli appuntamenti di visita per acquisto case sono aumentati, e in generale si rileva maggior decisione in coloro che possono acquistare ma che fino ad oggi erano rimasti in attesa di vedere come si sarebbe evoluto il mercato. Le cause di questi primi segnali sono evidenti: diminuzione dei prezzi degli immobili dall’inizio della fase ribassista, proprietari sempre più propensi a rivedere le richieste al ribasso per vendere l’immobile, abbondante offerta immobiliare che consente di scegliere l’abitazione più adatta alle caratteristiche desiderate e la consapevolezza della ormai avviata normalizzazione del mercato.

Le considerazioni arrivano a margine di una conferenza stampa tenutasi ieri sull'andamento del mercato immobiliare e creditizio in Italia. Secondo i dati forniti, i tempi di vendita a luglio 2013 si sono portati a 178 gg nelle grandi città, 207 gg nell’hinterland delle grandi città e 198 gg nei capoluoghi di provincia. Rispetto a sei mesi fa sono rimasti abbastanza stabili, sono invece in calo rispetto ad un anno fa.

L’analisi dei prezzi in base alla dimensione delle realtà territoriali vede una diminuzione del 4,7% nelle grandi città, del 4,8% nell’hinterland delle grandi città e del 5% nei capoluoghi di provincia. Tra le grandi città la diminuzione meno forte dei valori si è registrata a Napoli (-3%), seguita da Milano (-3,6%) e da Genova (-3,9%). Verona con -7,9% è la città in cui le case hanno perso più valore. Sono ancora i quartieri periferici delle grandi città a registrare una perdita di valore più forte, rispetto alle aree semicentrali e centrali. Nell’hinterland delle grandi città la diminuzione più sensibile dei prezzi ha interessato i comuni della provincia di Firenze (-6,4%), Genova (-6,1%) e Bari (-5,9%). L’analisi per aree geografiche vede il Centro Italia chiudere il semestre con una diminuzione dei prezzi del 6,0%, a seguire il Nord Italia con -4,8% ed infine il Sud Italia con -4,6%.

Per quanto riguarda le compravendite, nella prima parte del 2013 si registra una minore “autocensura” nella domanda immobiliare, in parte determinata dalle maggiori informazioni che i potenziali acquirenti hanno raccolto sul mercato e in parte dalla consapevolezza che aspettare ancora potrebbe significare rinunciare a delle opportunità offerte dal mercato. Il 77,1% dei contatti ottenuti dal Gruppo riguarda l'acquisto di prima casa, il 5,8% ha optato per una casa vacanza e il 17,1% per una casa ad uso investimento.

L’analisi della domanda, realizzata a luglio 2013, evidenzia che nelle grandi città italiane la tipologia più richiesta è il trilocale, che raccoglie il 35,9% delle preferenze. A seguire il bilocale con il 30,1%, il quattro locali con il 21,8% ed infine il cinque locali con l’8,4%. Fanno eccezione Milano, Roma e Napoli, dove appare una maggiore richiesta per il bilocale. Nei capoluoghi di regione la concentrazione della domanda di trilocali è più elevata ed è pari a 50,2%, seguita da quella dei bilocali (29,2%) ed infine da quella dei quattro locali con il 16,9%. Dal lato dell’offerta si registra una maggiore concentrazione della presenza di trilocali (33,4%), seguita da quella dei bilocali (24,6%) e dei quattro locali (23%).

Scendono anche i canoni delle locazioni immobiliari: nelle grandi città si segnala un ribasso del 2,1% per i bilocali e dell’1,9% per i trilocali. Secondo il Gruppo, inquilini e proprietari di casa sono sempre più esigenti: i primi cercano abitazioni in buono stato, arredate bene ma allo stesso tempo dichiarano una minore disponibilità di spesa, mentre proprietari sono molto più attenti a valutare la solidità economica dei futuri locatari (busta paga, tipo di contratto lavorativo) e, se accertata, sono propensi a ribassare i canoni pur di garantirsi la continuità del pagamento dei canoni di locazione. I rendimenti da locazione da bilocale si sono portati al 4,1% annuo lordo, con un incremento dello 0,1% rispetto all'anno scorso.

Il rapporto, infine, ipotizza le stime per i prossimi mesi, prevedendo ancora un ribasso dei valori, con una contrazione dei valori entro la fine dell'anno compresa tra -8% e -6%. Le compravendite potrebbero oscillare tra 420 e 450 mila transazioni. “Occorrerà vedere”, commenta la nota ufficiale, "come andrà nei prossimi mesi l’erogazione del credito alle famiglie e se i piccoli segnali di apertura intravisti alla fine del primo semestre si confermeranno o meno nella seconda parte dell’anno. Importante l’andamento dell’economia, soprattutto sul versante crescita e occupazione, per restituire fiducia alle famiglie e ridurre quell'incertezza che tanto ha contribuito a disincentivare acquisti importanti tra cui quello della casa. Tutti questi aspetti potrebbero convincere coloro che sono ancora in attesa di acquistare a compiere il passo e restituire finalmente dinamismo al mercato immobiliare, sofferente ormai da troppi anni".
fonte: ingegneri.info
di Vincenzo Rossini

09/10/2013