Dalla contabilità alle nuove regole dell'assemblea: la riforma del condominio alla prova dei primi sei mesi

Poco meno di un milione. Tra grandi e piccoli, dalle palazzine ai complessi da 2mila abitanti, sono vicini alla cifra fatidica gli edifici in condominio. Ospitano circa 12 milioni di famiglie e hanno un ruolo importante oltre che sotto il profilo sociale – anche economico: il "volume d'affari" stimato dalle associazioni di categoria parla di 15 miliardi di euro, di cui un 10-20 per cento se ne va in spese legali per il contenzioso sempre vivacissimo.
Tutto senza considerare che da questi calcoli sono escluse quasi tutte le palazzine bifamiliari e trifamiliari, che pur essendo tecnicamente condomini (hanno degli spazi comuni come il tetto, il giardino o i viali d'accesso) non provvedono mai a nominare un amministratore e a dotarsi di un codice fiscale, limitandosi a dividere in parti uguali le spese comuni, senza rendiconti nè assemblee.
E gli amministratori? Anche qui i numeri fanno paura: sarebbero 300mila ma quasi tutti gestiscono da uno (quello in cui abitano) a 3-4 edifici, mentre circa la metà è amministrata dai 21-24mila amministratori che svolgono la professione a tempo pieno, molti dei quali fanno capo a qualche associazione di categoria.
Comunque siamo alla fine del primo semestre di prova pratica dei meccanismi disegnati dalla riforma del condominio, la legge 220/2012, entrata in vigore il 18 giugno scorso. Attesa da anni, è stata molto criticata. E forse si poteva fare di più. Le associazioni di amministratori e condomini lamentano di essere state poco ascoltate. Ma il tentativo di fare ordine nella babele di sentenze stratificatesi attraverso tre generazioni di giudici e avvocati, quello c'è, almeno in alcuni punti: la formazione obbligatoria e i titoli di studio dell'amministratore (almeno un diploma di scuola media superiore!) che scatteranno per tutti quelli che iniziano ora la professione; e gli obblighi stringenti dell'amministratore che dovrà perseguire i condomini morosi con puntualità. Anche in questo caso la norma è formulata in modo poco chiaro e si presta a equivoci. Però, come nel passato, come nei 70 anni di vigenza del codice civile, si dovrebbe usare il buonsenso e da parte dei giudici ci si aspetta un aiuto a correggere questa e altre imprecisioni.
La norma, infatti, va a incidere su qualcosa di terribilmente concreto: la morosità. Il fenomeno, anche se non è ancora esploso per la crisi, registra però percentuali endemiche preoccupanti: il 25% di condominii dove si registra scarsa puntualità da parte di una percentuale di condòmini tra il 20% e il 50% è un dato pesante. E allora, anche se zoppica, qualsiasi intervento per arginarlo merita almeno un incoraggiamento.
La guida in edicola giovedì 12 dicembre è pensata per quanti vivono in condominio, ma anche per gli amministratori e i professionisti del settore, chiamati a individuare soluzioni pratiche dopo la riforma, che in questa pagina è sintetizzata nelle sue novità. Dal tema del risparmio energetico all'assemblea, il piccolo parlamento in cui si discute – e a volte si litiga – per prendere tutte le decisioni chiave del condominio: dalla nomina dell'amministratore all'approvazione del rendiconto annuale che divide le spese tra i comproprietari.
Sempre nelle pagine della Guida si trovano sei focus dettagliati e concreti sugli aspetti pratici più importanti della vita condominiale. Il primo riguarda l'amministratore: ambiente, sicurezza, fisco e risparmio energetico sono i settori in cui l'evoluzione della normativa è stata più intensa. La conseguenza è che oggi il suo profilo appare molto diverso rispetto a dieci anni fa. E tutti gli operatori – professionisti singoli o società – sono chiamati a un continuo aggiornamento normativo e tecnico. Una sfida che la legge di riforma ha reso un obbligo. Contabilità corretta e bilanci in ordine sono il cardine del secondo focus, con i gli altri obblighi dell'amministratore dopo la riforma. Registri anagrafici, conto corrente obbligatorio, controlli da parte dei condòmini sono le nuove regole da seguire.
Vengono poi trattati il sistema dei quorum assembleari e delle deleghe, il fondo speciale obbligatorio per poter iniziare i lavori di manutenzione straordinaria, le nuove sanzioni perle violazioni del regolamento condominiale e i controlli di videosorveglianza coordinato con la normativa "liberale" della legge 220/2012 e quella più restrittiva del Garante della privacy.
L'altro grande capitolo sono le spese, o meglio la loro suddivisione.
Si affrontano infine i temi del supercondominio, che ha trovato nella riforma una sua prima regolamentazione, dell'obbligo del Durc, il documento di regolarità contributiva (che per molti amministratori resta un rebus mentre non è obbligatorio in condominio) e della mediazione, ormai obbligatoria prima di iniziare una lite giudiziaria.

Di Saverio Fossati
Fonte: Sole 24 Ore


05/01/2014