Come «scegliere» l'inquilino giusto e avere garanzie adeguate

I1 15% delle famiglie vive in affitto, dice il 47esimo rapporto Censis sulla situazione sociale del Paese. Quasi un quarto (23,8%) è composto da nuclei giovani per i quali, tra incertezze lavorative e difficoltà
di accesso al credito, andare in affitto è spesso una scelta obbligata (solo una famiglia su due riesce a comprar casa). Dall'altra parte ci sono proprietari che nel 2014 devono far fronte all'aumento della tassazione
sulle seconde case, dove al carico ordinario dell'Imu si aggiungono il ritorno dell'Irpef per quelle sfitte, anche se in misura ridotta e a determinate condizioni, e il debutto della Tasi, la tassa sui servizi indivisibili che graverà in una quota variabile tra i1 io e il 30% sugli stessi inquilini, secondo le scelte dei Comuni. Sono alcune delle novità piovute sulle locazioni abitative, illustrate in questa guida, che incidono in una fase in cui l'offerta di case, incontra una minor disponibilità di spesa dei potenziali conduttori. Anche per questo altri nuovi interventi cercano di porre un freno ai contratti in nero, con lo stop al contante per i pagamenti e il maggior appeal della cedolare secca, soprattutto per i canoni concordati.
Pur disposti ad abbassare le pretese per venire incontro alle esigenze degli inquilini, i proprietari ricercano in primis affidabilità e continuità nei pagamenti mensili.
Il primo passo per tutelarsi è allora lo screening dell'inquilino, affidato o meno agli agenti immobiliari: richiedere le ultime tre buste paga o la dichiarazione dei redditi (il canone annuo non deve in genere superare
ilio-4o% del reddito lordo del conduttore o del suo nucleo familiare convivente), controllare eventuali protesti, cercare referenze (se ci sono) da un precedente proprietario, capire le reali motivazioni che portano a cercar casa in affitto.
A tutela delle parti, bisogna quindi predisporre un buon contratto, con patti chiari e tassativi circa il versamento del canone e delle spese accessorie, il numero delle rate e la relativa scadenza. Se l'appartamento
è ammobiliato, è opportuno specificarlo: per il locatore sarebbe anche utile fotografare l'ambiente con i mobili e gli oggetti e far firmare le foto al conduttore, che deve prendere in carico le riparazioni "classiche" e si deve anche occupare della manutenzione degli elettrodomestici indicati nel contratto (la sostituzione è invece a carico del proprietario). Nel caso di gravi vizi dell'immobile, tali da pregiudicarne l'abitabilità, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o uno sconto del canone. E il proprietario che ha nascosto i difetti dell'abitazione non può appellarsi alle clausole contrattuali di gradimento per limitare la propria responsabilità.
Quanto alle forme di garanzia, la più usata è il deposito cauzionale che secondo l'art. n della legge 392/78 non può superare le tre mensilità e produce interessi legali.
La norma- ancora vigente – è però derogabile nelle locazioni abitative "libere", dove quindi l'ammontare del deposito può esser determinato dalle parti: la cauzione serve a tutelare il regolare pagamento del canone e il ripristino dei danni causati dal conduttore.
Nell'accordo viene poi di solito inserita una clausola per cui il mancato versamento del canone, un certo ritardo, determina automaticamente il diritto di risolvere il rapporto. Ma i lunghi tempi che possono servire per risolvere un'eventuale controversia (e ottenere uno sfratto) spingono spesso i proprietari a richiedere al conduttore, in aggiunta al deposito cauzionale, una polizza fideiussoria. Perchè è vero che in caso di morosità nel pagamento dei canoni o degli oneri accessori, come le spese condominiali, ci si può avvalere delle
procedure semplificate rispetto all'ordinario.
Ma i tempi per la liberazione dell'immobile restano comunque lunghi,e fino alla convalida del giudice non si
può provare al fisco che per tutta la durata della morosità non ci sia stato reddito da tassare (la tassazione avviene per competenza, a prescindere dall'effettiva percezione del canone).

Di Dario Aquaro

Fonte: il Sole 24 Ore


26/01/2014