Case di lusso vendesi. È l'ultimo trend nel segmento residenziale di pregio delle maggiori città italiane. La difficoltà di affittare dimore di ampia metratura, i cui canoni di locazione facilmente superano 30.000/40.000 euro all'anno, unita all'inasprimento delle tasse - e all'elevato prezzo della manutenzione - spinge i proprietari a mettere sul mercato le seconde e terze case anche in città.
La famiglia di Marco F. possiede da generazioni molte case nella zona a San Vittore a Milano e sta iniziando a valutare una possibile vendita proprio perchè gli appartamenti sono da tempo sfitti.
«Fisiologicamente la tipologia di immobili di grande metratura nelle crisi del mercato è quella che soffre di più sotto il profilo dell'assorbimento – dice Daniele Mancini, amministratore delegato di Casa.it –. E anche se di recente gli affitti sono stati rivisti lievemente al ribasso, la domanda si è spostata su zone più decentrate e altre metrature». Per questo motivo l'offerta di case di lusso in affitto cresce sul mercato e dopo un certo lasso di tempo, se l'immobile è ancora sfitto, i proprietari provano a metterlo in vendita. «Sempre più spesso si passa dall'affittasi al vendesi nel segmento di livello alto» conclude. A pesare sono anche le tasse. Una novità della legge di stabilità per il 2014 riguarda proprio gli immobili sfitti. È infatti stabilito che il reddito degli immobili a uso abitativo non locati, situati nello stesso Comune dove si trova l'abitazione principale, concorrono alla formazione della base imponibile Irpef e delle relative addizionali nella misura del 50% (si veda l'altro articolo in pagina).
Tra le zone interessate dall'aumento dell'offerta in vendita l'ufficio studi di Casa.it individua a Milano l'area Duse-Porta Venezia, dove l'offerta è aumentata del 5,3% negli ultimi 12 mesi. Qui i prezzi al metro quadro viaggiano tra 8mila e 13mila euro. «Milano è la città-termometro del mercato in Italia – spiega Enzo Albanese, amministratore unico di Sigest –. E vediamo che anche qui la fascia alta soffre». Tornando ai dati di Casa.it a Roma la zona Trevi-Barberini ha registrato un aumento dell'offerta del 6,3% (prezzi tra 8.700 e 12mila euro al mq). A Torino è salita del 5,6% in via Roma. La domanda rimane, invece, debole nei quartieri citati, intorno allo 0,6-0,8% con un massimo di crescita del 2% a Milano. I dati dimostrano che il tasso di sfitto cresce sempre di più. I valori non dovrebbero, invece, scendere nei prossimi anni. «Notiamo una certa stagnazione delle quotazioni in queste zone centrali» conclude Mancini.
Il ritorno della domanda estera speculativa che si registra in Italia per i settori "commercial", non si trova infatti nel residenziale.
«Molti proprietari hanno vissuto l'incremento delle tasse come un attacco alla proprietà – spiega Vittorio De Caprio, a.d. di Santa Tecla immobiliare – e così decidono di vendere. È anche vero che negli ultimi due anni i canoni di locazione sono scesi anche grazie alla cedolare secca, consentendo al segmento di ritrovare un minimo di vivacità. Sul fronte prezzi, invece, quello che notiamo è che guardando i valori di chiusura dei contratti di vendita ci stiamo riallineando sulle quotazioni del 2000-2001, tenuto conto anche ovviamente dell'incremento Istat».
«C'è una tendenza al disinvestimento anche in relazione alle difficoltà di locare gli immobili – spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma –. Anche per quanto riguarda il lusso il 2013 è stato un anno difficile. Nonostante ci sia la volontà di provare la strada della vendita, dall'altra parte c'è una domanda ancora piuttosto scarsa». E lo dimostra il calo molto significativo che hanno registrato alcuni operatori in termini di fatturato in quel comparto. «Da un lato – commenta Dondi – aumenta l'offerta per fare fronte alle spese, dall'altra il mercato resta rarefatto, anche su Milano e Roma. La domanda di fascia alta pretende poi un prodotto che spesso non si trova». E il 2014 come sarà? «Il trend è di adeguamento dei prezzi rispetto alla disponibilità della domanda, e segmentazione di prezzo in funzione della qualità dell'offerta» conclude Dondi.
Di Paola Dezza

Fonte: il Sole 24 Ore


12/03/2014