Compravendite ancora in rosso, con eccezioni sotto il Duomo Prezzi ai minimi da vent’anni. Gli effetti della ripresa dei prestiti

Meglio approfittare di una congiuntura che vede i valori immobiliari e tassi dei mutui ai minimi e possibilità di scelta ampia come non mai, o aspettare che il mercato diventi ancora più favorevole per chi vuole comprare?
E’ la domanda che da qualche anno ormai si pongono gli italiani che hanno l’intenzione (e anche la possibilità) di acquistare casa. Che la maggior parte dei potenziali compratori abbia optato per la seconda soluzione nel 2013 lo ha certificato l’Agenzia delle Entrate, che ha contato lo scorso anno solo 403mila transazioni, con un calo del 9,2% rispetto al 2012. Al consuntivo finale probabilmente manca qualche decina di migliaia di compravendite, slittate da dicembre 2013 al gennaio 2014 per usufruire delle migliori condizioni fiscali entrate in vigore da inizio anno, ma con tutta evidenza anche i rogiti ritardati non basterebbero a colmare la differenza.
In controtendenza
L’unico dato significativo in controtendenza evidenziato dalle rilevazioni dell’Agenzia è la buona performance di Milano. Il capoluogo lombardo sia pure con l’handicap di dicembre ha messo a segno un incremento del 9% di transazioni nell’ultimo trimestre 2013 e del 3,4% su base annua. E’ evidente che sul mercato meneghino c’è la sensazione che i prezzi ormai abbiano toccato il minimo e a farlo pensare sono i numeri: pur con tutte le precauzioni necessarie quando si ragiona su medie statistiche il prezzo medio delle abitazioni rilevato dalla serie storica di Nomisma è stato di 3.196 euro al metro quadrato; nel 1992 era di 2.127 euro, che in termini reali, tenendo quindi conto dell’inflazione del periodo, equivarrebbero a 3.497 euro attuali. C’è stato quindi un balzo all’indietro di oltre 20 anni.
Resta da capire se la ripresa di interesse di Milano sia destinata a rimanere un segnale isolato o se la città anticipa, come dal dopoguerra a oggi è sempre successo, la tendenza di tutto il mercato. La risposta dipende da come evolveranno tre fattori critici: le richieste dei venditori, la legislazione fiscale e la disponibilità delle banche a concedere credito.
Attesa
Il mercato residenziale da alcuni anni è in deflazione: non manca l’interesse potenziale per l’acquisto anche da parte di chi potrebbe permetterselo, almeno questo dicono tutti i sondaggi d’opinione effettuati in materia, ma chi può comprare aspetta perchè pensa che pagherà meno in futuro e così i prezzi scendono. Di fronte a prezzi più abbordabili e comunque negoziabili l’interesse ad avviare le trattative potrebbe crescere. Sottolinea Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi di Tecnocasa: «Chi vuol comprare è informato, sa che c’è molta offerta sul mercato e che questo consente di poter scegliere con tranquillità e di spuntare dei prezzi validi. Ma chi vende, in parte, ha ormai capito che la disponibilità di spesa media si è contratta e che per realizzare occorre ribassare i prezzi, se non vuole lasciare a lungo sul mercato l’immobile oppure ripiega sull’affitto, sempre meno remunerativo».
Tasi & Imu
Un’altra ragione che, contrariamente alle apparenze, legittima un moderato ottimismo è che le tasse faranno meno paura. Dal punto di vista psicologico l’imposta sulla prima casa ha sicuramente un forte impatto e anzi «la crisi del mercato - sottolinea Paolo Righi, presidente della Federazione di agenti immobiliari Fiaip - è stata acuita da un clima di sfiducia generalizzato alimentato dall’incertezza dell’imposizione fiscale. A metà dello scorso anno c’è stata una fase di ripresa delle vendite quando è stata abolita l’Imu; l’arrivo delle nuove imposte in autunno lo ha stoppato e la possibilità di elevare ulteriormente al Tasi è un pessimo segnale» . Ma se si guarda ai numeri con realismo si verifica che sull’abitazione principale la Tasi anche se imposta al massimo di legge, salvo casi particolari di valori catastali particolarmente penalizzanti, non costituisce un prelievo superiore all’1,5 per mille sul valore reale dell’immobile. Tralasciando il dibattito se sia giusto o meno far pagare una patrimoniale (inutile usare giri di parole, di questo si tratta) sulla prima casa va comunque ricordato che se i soldi non si impiegano per comprare l’abitazione ma si investono in strumenti finanziari sono tassati di più perchè pagano comunque una patrimoniale, sotto forma di imposta di bollo, del 2 per mille all’anno.
Nuovi mutui
Infine il vero punto di svolta per il mercato potrebbe essere il ritorno dell’erogazione dei mutui; se l’efficacia della parte piano casa annunciato nei giorni scorsi dal governo riguardante la concessione di finanziamenti agevolati garantiti dalla Cassa depositi e prestiti è tutta da verificare alla prova dei fatti resta il fatto che gli spread stanno scendendo e le banche hanno ripreso a farsi concorrenza, con il ritorno a campagne pubblicitarie che non si vedevano da almeno tre anni.

di Gino Pagliuca
fonte: Corriere Economia


26/04/2014