Per capire se è possibile o meno cedere un posto auto collegato alla proprietà di un’abitazione, è necessario essere in possesso di alcune informazioni fondamentali.
Conoscere innanzitutto la data di costruzione dell'edificio. In secondo luogo sapere se il posto auto è stato realizzato contestualmente o in un secondo momento rispetto all'immobile principale. Solo così è possibile trovare la soluzione al quesito del lettore, ripercorrendo a ritroso il travagliato iter delle norme che regolano la trasferibilità dei parcheggi condominiali in Italia.
Il punto di partenza è la cosiddetta "legge ponte" (6 agosto 1967, n. 765), chiamata così perchè ha fatto appunto da "ponte" di raccordo tra la legge urbanistica fondamentale (1150/1942) e la legge Bucalossi (10/1977). La normativa ha introdotto per la prima volta l'obbligo di dotare tutti i nuovi edifici di parcheggi «in misura non inferiore a un metro quadrato per dieci metri cubi di costruzione». Si è così fatto largo il concetto di pertinenzialità: cioè quel collegamento diretto che esiste fra un'unità immobiliare e il posto auto a essa assegnato. Un legame che ha fatto discutere a lungo e che non è stato semplice da spezzare. Soprattutto perchè, a seguito della Legge Tognoli (24 marzo 1989, n.122) si è aggiunto anche il concetto di inalienabilità del parcheggio pertinenziale in modo disgiunto rispetto all'immobile di riferimento. La stessa legge Tognoli ha inoltre introdotto il vincolo di pertinenzialità anche per quei posti auto realizzati in un momento successivo all'edificazione di un fabbricato sia su area pubblica (cioè progettati e realizzati dalle amministrazioni comunali su aree di proprietà e destinati a pertinenza di immobili privati, concedendo il diritto di superficie dell'area pubblica a privati, imprese, società o cooperative di costruzione) sia su area privata (costruiti nel sottosuolo del fabbricato, nei locali siti al piano terreno del fabbricato e nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato). Durante gli anni, la discussione intorno al tema della possibilità di vendita dei parcheggi pertinenziali è stata colorita. La diatriba si è conclusa solo con la legge 28 novembre 2005, n. 246 (entrata in vigore il 16 dicembre dello stesso anno), che ha chiarito - in modo incontrovertibile - la possibilità di trasferire i posteggi pertinenziali anche in modo separato rispetto all'immobile di riferimento. Anche in questo caso, però, è rimasto il dubbio se la legge 246 agisse solo per i parcheggi realizzati dopo il 2005 o anche precedentemente a questa data. Punto a cui, a sua volta, ha messo fine la sentenza della Cassazione n. 21003 del 1° agosto 2008, sancendo che solo i parcheggi realizzati dopo il 2005 sono liberamente alienabili, anche senza l'unità a cui sono legati da vincolo pertinenziale.
Resta, tuttavia, ancora una variazione al quadro normativo, intervenuta di recente e che vale, però, solo per i parcheggi gravati da pertinenzialità: con l'entrata in vigore del Decreto semplificazioni (Disposizioni urgenti in materia di semplificazione e sviluppo, 9 febbraio 2012, n. 5) questi parcheggi possono essere staccati dall'immobile a cui sono legati ai fini della vendita, ma solo a condizione che siano destinati a pertinenza di un altro immobile situato nello stesso Comune. Riassumendo, dunque: il posto auto realizzato prima del 1989 è trasferibile senza il vincolo di inalienabilità; quello costruito insieme alla casa, dopo il 1989, ma prima del 16 dicembre 2005, in forza della Legge Tognoli, può essere venduto soltanto insieme all'appartamento o se destinato a pertinenza di altro immobile dello stesso comune; il parcheggio realizzato insieme alla casa, ma dopo il 16 dicembre 2005, può essere sempre trasferito.

Di Silvio Rezzonico e Maria Chiara Voci

Fonte: il sole 24 ore




21/05/2014