Nel secondo trimestre del 2014 emergono segnali contrastanti sull`andamento del mercato immobiliare italiano. A sostenerlo è l`inchiesta trimestrale sul mercato delle abitazioni in Italia, condotta congiuntamente dalla Banca d`Italia, da Tecnoborsa e dall`Agenzia delle Entrate (Osservatorio del Mercato Immobiliare).
Da un lato, si spiega nell'indagine (cui hanno partecipato 1.269 agenzie immobiliari), la quota di agenti che hanno venduto o locato almeno un`abitazione è aumentata; l`accesso al finanziamento dell`acquisto dell`abitazione mediante mutuo è risultato più agevole; dall`altro lato i giudizi relativi alle condizioni della domanda sono peggiorati e la quota di agenti che hanno riportato un calo dei prezzi, pur in leggera diminuzione, rimane largamente predominante.
Le attese degli operatori, valutate rispetto a un anno prima per attenuare l`impatto della forte stagionalità nel periodo estivo, sono migliorate con riferimento alle tendenze di breve termine sia del proprio mercato sia di quello nazionale. Nell`orizzonte dei due anni, tuttavia, al miglioramento rispetto all`estate del 2013 si contrappone la netta riduzione dell`ottimismo nel confronto con la precedente indagine di aprile.
Resta netto gap tra prezzi domanda e offerta
Per quanto riguarda i prezzi delle abitazioni, nel secondo trimestre la quota di agenti immobiliari che riportano una diminuzione dei prezzi di vendita rimane largamente predominante, anche se è diminuita al 67% (dal 70% dell`indagine di aprile) mentre è cresciuta l`incidenza dei giudizi di stabilità (al 32,5% dal 29,7%).
Quanto alle compravendite, la quota di agenti che hanno venduto almeno un`abitazione nel secondo trimestre del 2014 è salita al 68,1% (64%), soprattutto nel comparto degli edifici preesistenti. I giudizi relativi alle condizioni della domanda hanno invece registrato un peggioramento: il saldo tra gli agenti che riportano un aumento e quelli che indicano invece una diminuzione dei potenziali acquirenti è sceso a -20,5 punti percentuali da -11,8 della precedente rilevazione.
Il saldo fra le risposte di aumento e di diminuzione delle giacenze di incarichi a vendere è aumentato (a 28,4 punti percentuali da 24,8 della precedente rilevazione) mentre quello riferito ai nuovi mandati è lievemente diminuito (a 18,1 punti percentuali).
Rimane ancora significativo il divario tra i prezzi di domanda e quelli di offerta. Nei giudizi delle agenzie la cessazione degli incarichi a vendere continua a risentire in misura rilevante sia di proposte di acquisto a prezzi ritenuti troppo bassi per il venditore (per il 55,1% degli operatori) sia dell`assenza di proposte a causa di prezzi ritenuti troppo elevati dai potenziali acquirenti (per il 62,4%). È invece diminuita la quota di agenzie che riconducono la decadenza dell`incarico alla difficoltà di reperire un mutuo (al 34,2% dal 41,7%).
Stabili gli sconti sui prezzi
Il margine medio di sconto sui prezzi di vendita rispetto alle richieste iniziali del venditore è rimasto sostanzialmente stabile (16%), al pari del tempo medio che intercorre tra l`affidamento del mandato e la vendita dell`immobile (9,4 mesi).
La quota di acquisti finanziati con un mutuo ipotecario è rimasta pressochè invariata intorno al 63%. Il rapporto tra prestito e valore dell`immobile, in graduale aumento nei quattro trimestri precedenti, ha segnato un nuovo rialzo (al 62,1%, dal 61,5).
Per quanto riguarda gli affitti, l`83,8% delle agenzie ha dichiarato di avere locato almeno un immobile nel secondo trimestre del 2014 (81,6% nel trimestre precedente). Tra queste è lievemente aumentata l`incidenza delle agenzie che hanno segnalato un aumento dei canoni di locazione (al 2,4% dallo 0,9). Il saldo negativo tra le attese di rialzo e di ribasso dei canoni nel trimestre in corso si è lievemente attenuato (da 56,6 punti percentuali a 55,3). Il margine medio di sconto sui canoni rispetto alle richieste iniziali del locatore è rimasto all`incirca invariato (al 7,7%). I nuovi incarichi a locare vengono segnalati come stabili dal 61 per cento degli operatori, mentre il saldo positivo fra le risposte in aumento e in diminuzione si è pressochè annullato (0,4 punti percentuali da 5 nella precedente rilevazione).

di Michela Finizio

Fonte: Il sole 24 ore



22/08/2014