La Cassazione del 12.05.2014 n. 10270 fornisce un'interpretazione dell'ambito di applicazione dei diversi commi dell'art. 1123 c.c., i quali individuano e fissano i criteri e le modalità generali di ripartizione delle spese nel condominio.
Nell’ambito condominiale esistono due grossi momenti di tensione, il primo si verifica al momento dell’approvazione della spesa (del resto, dovrebbe valere il principio vota chi paga); il secondo momento di tensione è la decisione relativa alla ripartizione della spesa.
Per poter decidere come ripartire una spesa condominiale, occorre, prima di tutto comprendere se si è in presenza di un unico condominio (formato da un unico edificio o da più edifici) oppure se si è in presenza di un c.d. supercondominio (1117 bis c.c.). Questo è un passaggio importante per distinguere tra quale assemblea ha la legittimazione per deliberare sulla spesa e sulla conseguente ripartizione della stessa (sorvolando su tutte le questioni relative al rendiconto condominiale). Un errore da evitare in presenza di un supercondominio è quello di decidere e votare in base alla tabella dei millesimi del supercondominio e poi ripartire le spese in base alle tabelle del singolo condominio.
Altro elemento importante da dover valutare, prima di prendere una decisione è quello relativo all’esistenza o meno delle tabelle dei millesimi, in particolare se le tabelle dei millesimi non esistono, non significa che le spese non possono essere ripartite, ma significa solo che è possibile adottare un criterio provvisorio in attesa della redazione delle tabelle dei millesimi definitive.
Anche se esistono le tabelle dei millesimi, non tutti i problemi potrebbero essere risolti, infatti, le tabelle esistenti potrebbero non comprendere la specifica spesa o la situazione concreta che si vuole ripartire.
Quando le tabelle dei millesimi esistenti non sono sufficienti (per un qualsiasi motivo) a risolvere la questione della ripartizione delle spese, occorre fare riferimento a dei criteri integrativi, questi possono essere rappresentanti da decisioni su casi analoghi oppure dalle norme del codice civile che indicano i principi generali in materia di ripartizione delle spese (ex art. 1123 c.c.).
Partendo dall’art. 1123 c.c., è opportuno ricordare che l’art. 1123 c.c. è composto da tre commi, il primo prevede che “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”. Il secondo comma stabilisce che “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. Infine, il terzo ed ultimo comma dice che “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
Il primo comma dell’art. 1123 c.c. individua il principio generale che regola la ripartizione delle spese condominiali, stabilendo che le spese si ripartiscono in modo proporzionale al valore della proprietà della singola unità immobiliare, salvo diversa convenzione. Cioè soltanto un patto sottoscritto da tutti i proprietari o imposto dall’originario ed unico proprietario ai successivi acquirenti, può eliminare questo principio generale. una delibera dell’assemblea che approvi una ripartizione delle spese non proporzionale senza il consenso di tutti i proprietari è nulla. Questo non significa che nel condominio non sussistono spese ripartibili in “parti uguali”, ma significa solo che si tratta di poche eccezioni (Es. citofoni e antenna centralizzata tv).
Il secondo comma dell’art. 1123 c.c. apporta un correttivo al primo comma, infatti, prevede che quando il bene comune è destinato a servire i proprietari in modo diverso, la ripartizione della spesa è effettuata in base all’uso e non in base al valore della proprietà, tipico esempio potrebbe essere quello delle scale di un edificio che servono in misura maggiore a coloro che sono posti all’ultimo piano e in misura minore a coloro che si trovano al primo piano.
Il terzo comma dell’art. 1123 c.c. regola l’ipotesi in cui i beni condominiali sono usati solo da alcuni proprietari, in questo caso, la spesa è sopportata solo dai proprietari che ne traggono utilità (es. colonna fecale).
Quando neppure questi criteri sono sufficienti per poter comprendere come ripartire una spesa condominiale occorre fare ricorso alla soluzione adottate in casi analoghi.
Ora, volendo passare in rassegna alle numerose problematiche che si verificano, è possibile ricordare la ripartizione di una spesa relativa al risarcimento di un danno subito da uno dei comproprietari da un bene comune ex art. 1117 c.c. (es. infiltrazioni dal tetto di copertura), in questi casi è stato stabilito che alla ripartizione della spesa per il risarcimento del danno partecipa anche il proprietario danneggiato, in quanto il fatto che è contemporaneamente comproprietario con obbligo di custodia del bene ex art. 1117 c.c. che ha prodotto il danno ed è anche il soggetto che ha ricevuto un danno, non è un motivo sufficiente per essere escluso dalla ripartizione della spesa per la riparazione e per il risarcimento del danno.
Altra problematica riguarda la ripartizione delle spese dei balconi. La riparazione dei balconi, coinvolge, molto spesso, spese private e spese condominiali (le quali riguardano la facciata del condominio) è ovvio che per le spese condominiali interviene l’assemblea, mentre, per le spese “private” l’assemblea non può mai deliberare, in quanto non può vincolare il singolo proprietario.
Anche la ripartizione dei lastrici solari porta altre problematiche, infatti, occorre verificare (per prima cosa) se il lastrico solare copre tutti i proprietari o solo alcuni dei proprietari, inoltre occorre anche verificare (come secondo elemento) se il lastrico copre solo una parte delle unità immobiliari, in quanto, in entrambe le situazioni alla ripartizione delle spese partecipano solo coloro che effettivamente coperti (principio della verticale), ma in proporzione alla parte coperta (principio della verticale effettiva).
Anche i sottotetti portano problemi di ripartizione delle spese, ma, in questa situazione il problema è deriva dalla necessità di stabilire se il sottotetto è (o meno) un bene condominiale ex art. 1117 c.c. oppure è un bene privato).
Altro problema di attribuzione delle spese potrebbe derivare dalla vendita dell’immobile e riguardare la competenza della spesa ordinaria e straordinaria tra vecchio e nuovo proprietario, complicato dall’obbligo di fornire all’amministratore copia autentica del contratto di vendita ex art. 63 disp. att. c.c. Altri problemi, derivanti dalla presenza di un usufrutto, potrebbero sorgere per la ripartizione delle spese ordinarie estraordinarie ex art. 67 disp. att. c.c. o dalla presenza di un conduttore.



Di Paolo Giuliano

Fonte: fanpage.it




27/10/2014