Regime ordinario o cedolare secca? Il Piano Casa (Dl 47/2014) ha ridotto dal 15 al 10% la tassa piatta per i contratti concordati, a partire dall’anno di imposta 2014 e fino al 2017 (poi, a quanto stabilisce la legge a oggi, si tornerebbe al 15%). Spostando di fatto in numerosi casi la convenienza fiscale per i proprietari di case affittate. Non in tutti, perchè l’aliquota così bassa non sempre è sufficiente a garantire la convenienza del canone concordato rispetto a quello libero e alla conseguente cedolare ordinaria del 21% (si veda l’articolo a lato).
La cedolare secca è un regime facoltativo, che consente di pagare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, per la parte relativa al reddito dell’immobile. Chi la sceglie non paga le imposte di registro e di bollo (dovute di solito per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti). Ma deve rinunciare a chiedere per tutta la durata dell’opzione l’aggiornamento del canone, anche se previsto nel contratto, inclusa la variazione Istat (che però conta poco in uno scenario di bassa inflazione come quello attuale). La cedolare si presenta dunque vantaggiosa, tranne per chi ha redditi bassi e forti detrazioni fiscali: ad esempio per ristrutturazioni, risparmio energetico e spese sanitarie. Possono sceglierla le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o diritto reale di godimento (come l’usufrutto), che non affittano l’immobile nell’esercizio di attività d’impresa o di arti e professioni.
Anche il regime ordinario di tassazione prevede delle agevolazioni per i contratti agevolati, a partire da un’imposta di registrazione ridotta del 30 per cento. Per le locazioni, di base, il reddito da tassare è rappresentato dall’importo maggiore tra la rendita catastale rivalutata del 5% e il canone annuo ridotto forfetariamente del 5% (25% a Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e Burano; 35% se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico).L’importo da tassare è dunque pari al canone al netto delle deduzioni, calcolando l’eventuale rivalutazione automatica sulla base dell’indice Istat. Se però l’abitazione si trova in un comune “ad alta densità abitativa” (le grandi città e il relativo hinterland…) ed è locata a canone concordato, il reddito imponibile può essere ulteriormente ridotto del 30%: l’Irpef si calcola quindi sul 66,5% del canone dichiarato (52,5% per la laguna di Venezia), anzichè sul 95% dei contratti liberi. Ma la “spinta” normativa al concordato non finisce qui.
Lo Sblocca Italia (Dl 133/2014, convertito nella legge 164/2014) ha di recente introdotto un’agevolazione fiscale a favore di chi, nel quadriennio 2014-2017, acquisti una casa in classe energetica elevata (A o B) per destinarla alla locazione a canoni inferiori a quelli di mercato. Le abitazioni (escluse ville e case storiche o signorili) devono essere di nuova costruzione e invendute alla data del 12 novembre 2014, oppure oggetto di ristrutturazione edilizia o di restauro e risanamento conservativo, ed entro i sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori devono essere affittate a canoni ridotti per almeno 8 anni continuativi (sono ammesse interruzioni di non oltre un anno se indipendenti dalla volontà del locatore). In questi casi, alle persone fisiche – non esercenti attività d’impresa nè parenti di primo grado dei futuri inquilini (rapporto genitore-figlio) – viene riconosciuta una deduzione dall’Irpef pari al 20% del prezzo dell’immobile, nel limite di 300mila euro: il bonus massimo è dunque di 60mila euro e dovrà essere ripartito in 8 quote annuali di pari importo (7.500 euro all’anno).L’incentivo spetta a condizione che il canone sia il minore tra quello “concordato” e quello di housing sociale. In assenza di canone speciale, l’importo non può superare quindi quello del canone concordato: soddisfatta questa condizione, dal punto di vista della tipologia contrattuale si può in via di principio utilizzare anche un contratto libero.
di D. Aq.

Fonte: Il sole 24 ore



18/01/2015