La situazione economica del Paese, l'instabilità e la percezione di rischiosità, l'atteggiamento delle banche, l'eccesso di offerta venuto a crearsi, la rigidità dei prezzi. Sono i fattori che hanno inciso sul tracollo del settore immobiliare e delle costruzioni e che impongono un cambio di paradigma. Tracollo è scolpito nei numeri, impietosi, ricordati da Nomisma: le compravendite di abitazioni sono passate da 870mila del 2006 a 403mila del 2013, nello stesso periodo gli investimenti in nuove costruzioni residenziali sono calati dai 40,6 a 19,8 miliardi; i permessi di costruire nuovi fabbricati residenziali sono crollati da 278,6 mila del 2005 a 53,4 mila del 2013 (e nel 2014 si sono ulteriormente ridotti).
«Quando negli ultimi anni le nuove realizzazioni crollavano, il mercato del recupero restituiva segnali di crescita: 106,6 miliardi di investimenti in recupero dal 2006 (di cui 38,7 di manutenzione straordinaria residenziale) sono diventati oltre 115 miliardi nel 2013 (di cui 45 di manutenzione straordinaria residenziale)», spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma. «A spingere il valore della produzione del segmento hanno concorso le misure di agevolazione fiscale, diventate una vera e propria strategia industriale. La quota degli investimenti veicolati dai bonus è passata da poco più del 10% del 2008 a oltre il 40% del 2013. Dei quasi 20 miliardi di euro di investimenti veicolati nell'ultimo anno, tre quarti hanno riguardato il recupero edilizio e un quarto la riqualificazione energetica».
«I settori tradizionali quali la costruzione di nuove abitazioni e gli investimenti in infrastrutture in termini di valore della produzione stanno lasciando il passo alla riqualificazione del patrimonio urbano e alla messa in sicurezza sismica a e idrogeologica del territorio, all'energy technology e all'energy saving, all'utilizzo di fonti rinnovabili, alla domotica, ai nuovi materiali» sottolinea Luca Turri, vicepresidente di Federcostruzioni.
E anche il salone fieristico dedicato deve evolvere di conseguenza, guardando a 360 gradi, allo stretto rapporto tra involucro e impianto, e mostrando più evolute soluzioni sul mercato. Nasce così la collaborazione tra Saie Smart House, nuovo format di Saie dedicato all'edilizia della casa, e Sie, il salone dell'impiantistica per gli edifici organizzato da Senaf/Tecniche nuove: le due manifestazioni che si svolgeranno a Bologna dal 14 al 17 ottobre 2015. L'accordo siglato tra il presidente di BolognaFiere, Duccio Campagnoli, e il presidente di Senaf/Tecniche Nuove, Giuseppe Nardella, consentirà di offrire un'occasione di promozione e diffusione di tutte le innovazioni integrate tra edilizia, impiantistica e domotica. «La realizzazione di Saie Smart House dovrebbe essere il focus di una nuova politica industriale per il rilancio dell'edilizia – afferma Campagnoli - assieme alla realizzazione delle reti, materiali e immateriali, per la modernizzazione, qualificazione e messa in sicurezza dei territori, così come è stato stabilito dalle linee guida dell'Unione Europea».
Se a livello economico generale abbiamo avuto due recessioni - una prima breve ma intensa (-7,2% in termini di Pil tra il 2008 e il 2009) e una seconda più lunga ma di impatto inferiore (-4,7% tra il 2011 e il 2013) - a livello di settore immobiliare e delle costruzioni la recessione è unica, senza soluzione di continuità. «In questo quadro – dice Dondi - due elementi hanno lasciato il segno: l'eccesso di offerta, diretto e di ritorno, e la percezione di rischiosità negli investitori e negli intermediari. Troppo presto per dire se si tratta di ferite destinate a rimarginarsi». Quel che è certo, però, è che si è chiusa la fase in cui l'offerta ha guidato la domanda e l'enfasi era concentrata sulla produzione; ora se n'è aperta una in cui è la domanda a guidare l'offerta e sarà incentrata sul soddisfacimento dei bisogni. Che significa? Le previsioni Nomisma sulle compravendite parlano di una progressiva seppur lenta risalita delle compravendite: che nel 2015 saliranno a quota 470mila (+16,7% rispetto al 2013) e supereranno le 517mila nel 2017.
Al centro di questa risalita c'è il miglioramento della qualità dello stock edilizio (il 55% delle unità abitative sono state realizzate prima del 1971; oltre l'80% è stato realizzato prima del 1990) e del contesto nel quale è inserito: riqualificazione dell'edificio e rigenerazione del tessuto urbano. Il patrimonio residenziale è il primo elemento da aggredire. Oltre 11,8 milioni di edifici, realizzati per il 60% più di 40 anni fa, che costano oltre 45 miliardi di euro per consumi elettrici e termici. Se si intervenisse sulla parte più vetusta (2,4 milioni di stabili) servirebbero – secondo Nomisma – oltre 100miliardi di euro e con meccanismi di incentivazione analoghi agli attuali si rientrerebbe dell'investimento in 7 anni. E non meno importanti sono le 964mila unità destinate a usi istituzionali (scuole, uffici, caserme) di proprietà di amministrazioni centrali e locali: non a caso la direttiva Ue 27/2012 pone gli immobili pubblici in prima linea nelle esigenze di riqualificazione.
«Sono quelli che consumano l'8-10% dell'energia nazionale: con un “light retrofit” si otterrebbe un risparmio del 20%, pari a circa 1,2 miliardi di euro all'anno. Mentre con interventi “deep retrofit” il risparmio arriva a 30-35%, pari a circa due miliardi di euro ogni anno», osserva Norbert Lantschner, presidente della fondazione ClimAbita.
di Dario Aquaro

Fonte: Il sole 24 ore



26/01/2015