La Cassazione del 11.2.2015 n. 2726 ha stabilito che la partecipazione del proprietario all'assemblea del condominio con dei millesimi diversi da quelli espressi nelle tabelle millesimali del condominio o la quiescenza alla concreta esecuzione di queste delibere può essere un comportamento che rivela la volontà di modificare le tabelle millesimali e può dar luogo, quindi, per facta concludentia, ad una convenzione modificatrice della disciplina sulla ripartizione delle spese condominiali

La ripartizione delle spese nel condominio avviene secondo il c.d. principio proporzionale indicato dall'art. 1123 c.c. L'art. 1123 c.c. individua il principio generale a cui attenersi, ma, in concreto, questi principi (ed altri) sono rappresentati da un valore individuato in millesimi (c.d. tabelle dei millesimi).
Si diceva che l'art. 1123 c.c. individua i principi generali per la ripartizione delle spese, cioè i criteri legali di ripartizione, per la modifica di questi criteri generali (es. ripartizione delle spese in parti uguali) è necessario il consenso di tutti i proprietari.
L'art. 1123 c.c. non individua gli unici principi, infatti, il codice individua anche ulteriori criteri di ripartizione specifici (es. scale ed ascensori ex art. 1126 c.c.), altri criteri di ripartizione sono individuati dalla prassi anche giurisprudenziale, basta pensare alla ripartizione delle spese per i lastrici solari (c.d. copertura effettiva). Del resto, non sempre è facile l'individuazione della corretta tabella di ripartizione delle spese (basta pensare al problema della ripartizione del danno derivante dai lastrici solari).
Quindi, si può affermare che le tabelle dei millesimi sono la base della vita del condominio, infatti, individuano la percentuale (rappresentata in millesimi) di spese a carico di ogni unità immobiliare e, di fatto, servono a ripartire le spese. E' opportuno sottolineare che ci si riferisce alle tabelle dei millesimi come mero mezzo di ripartizione delle spese, proprio per sottolineare si è ormai giunti a scindere le quote di proprietà sui beni comuni 1117 c.c. dalle tabelle dei millesimi che sono solo un elemento tecnico (che in concreto derivano dall'applicazione di principi tecnici, legali e giuridici) per la ripartizione delle spese. (Cass. civ. sez. un., 9 agosto 2010 n. 18477). Questo comporta che la loro approvazione può avvenire a maggioranza ex art. 1136 c.c. e non è richiesto il consenso di tutti i proprietari.
Naturalmente, la decisione dell'assemblea di approvare una tabella dei millesimi che ripartisca le spese in parti uguali, non assunta con il consenso di tutti i proprietari è nulla per violazione del criterio legale di ripartizione previsto dall'art. 1123 c.c. In altri termini, occorre distinguere un mero errore o un'inesattezza nella redazione delle tabelle dei millesimi dalla violazione del criterio legale di ripartizione previsto dal 1123 c.c.
Sorvolando sulle modalità tecniche (cubatura/superficie di ogni unità immobiliare, coefficienti di applicazione ecc.) attraverso le quali (in concreto si perviene alla redazione delle tabelle dei millesimi) è opportuno analizzare le modalità giuridiche attraverso le quali le tabelle dei millesimi (dopo la loro redazione) possono essere applicate (o assumono valore vincolante per l'assemblea e la ripartizione delle spese).
E' possibile che le tabelle siano redatte e fatte approvare (nei singoli atti di acquisto) dall'originario ed unico proprietario dell'immobile.
E' possibile che l'assemblea di condominio approvi le tabelle dei millesimi e, in questo momento, si apre tutta la questione posta dall'art 69 disp. att. c.c.(successivamente alla riforma del condominio) relativamente all'approvazione delle tabelle dei millesimi ex novo e/o alle modifiche delle medesime tabelle dovute (o meno) ad errore o mutamento dell'edificio).
L'approvazione delle tabelle tramite assemblea presuppone una manifestazione della volontà dei proprietari espressa, appunto, tramite il voto (a favore o contro) su un punto specifico all'ordine del giorno: approvazione tabelle dei millesimi. Ci si chiede se è possibile giungere all'identico risultato mediante un procedimento diverso che non prevede il voto (espresso) dell'assemblea o dei singoli proprietari su uno specifico ordine del giorno (es. approvazione tabelle dei millesimi).
In particolare, si è ritenuto che le tabelle dei millesimi potessero essere approvate mediante un accordo tacito tra i proprietari (provato anche per fatti concludenti), per comprendere meglio la fattispecie è opportuno descriverla nei sui elementi essenziali.
Anche la ricostruzione che ammette l'approvazione delle tabelle dei millesimi in modo tacito richiede che i proprietari manifestino una loro volontà sul punto, (del resto, sarebbe impossibile avere delle tabelle dei millesimi approvate contro la volontà dei proprietari), ma la particolarità della teoria sulla approvazione tacita delle tabelle dei millesimi è data dal fatto che non c'è una volontà espressa, ma è solo presente una volontà tacita (provata o desunta tramite altri elementi). Quindi, la volontà c'è (è imprescindibile), ma non è manifestata in modo espresso, ma è manifestata in modo tacito (es. tramite comportamenti) e la prova di questa volontà può essere fornita in qualunque modo.
Per cui, alla fine la questione è solo fornire la prova (certa) dell'esistenza di una volontà tacita diretta ad approvare le tabelle dei millesimi. Prova di questa volontà può essere, ad esempio, l'aver partecipato alle assemblee e votato (approvato spese, ripartito e pagato spese condominiali) usando delle tabelle dei millesimi (anche se non approvate dall'assemblea formalmente ed espressamente con una manifestazione di volontà sul punto), oppure, anche se non si è mai partecipato all'assemblea, prova del consenso tacito verso la tabelle potrebbe essere quella desunta dal fatto che non si è mai contestato questo tipo di attività o di ripartizione delle spese.
Altro presupposto essenziale per questo tipo di fattispecie è il passaggio del tempo, infatti, è evidente che è possibile desumere una data volontà da un comportamento, solo se il medesimo comportamento è costante e ripetuto nel tempo, in mancanza di un comportamento unico (o in presenza di un comportamento contraddittorio) non è possibile desumere dallo stesso nessuna volontà. Quindi, per avere il presupposto del passaggio del tempo è necessario che nel tempo siano applicate ed usate sempre le stesse tabelle (soprattutto per la ripartizione delle spese).
Risulta evidente che in queste situazioni la volontà di approvare le tabelle non è espressa e formale, ma è tacita (ed desunta dal comportamento) o da fatti concludenti ed è, quindi, possibile affermare che le tabelle sono approvare per "fatti concludenti", anche se sarebbe più coretto affermare che la volontà tacita di approvare le tabelle dei millesimi può essere provata o desunta mediante l'analisi di alcuni fatti o mediante il comportamento tenuto dai proprietari nel corso del tempo.
Giusto per completare l'analisi occorre osservare che nulla esclude che determinate tabelle siano usate "provvisoriamente" o "temporaneamente", la differenza tra l'uso provvisorio o temporaneo di alcune tabelle rispetto l'approvazione tacita delle tabelle dei millesimi risiede in questo: con un uso temporaneo delle tabelle dei millesimi i proprietari ammettono (almeno in teoria) un ricalcolo delle loro quote di spesa (c.d. salvo conguaglio dare avere ad esempio all'esito della redazione delle tabelle dei millesimi, risulta evidente che le quote di spesa non sono definitive, ma solo provvisorie), mentre con l'approvazione tacita delle tabelle si verte in una situazione in cui si esclude qualsiasi ricalcolo delle quote dovute, (in altri termini la situazione è definitiva).


di Paolo Giuliano
fonte: fanpage



27/05/2015