È un primo trimestre che spegne le speranze su una sostenuta ripresa a breve del real estate quello fotografato dall'Osservatorio immobiliare dell'agenzia delle Entrate per i primi tre mesi del 2015. Ma che al contempo segna una fase di stabilità nelle compravendite.
Il dato tout court che registra una flessione complessiva per l'immobiliare del 3,4% e del 3% per il settore residenziale (95.448 sono le case scambiate nel periodo, 3mila in meno rispetto a un anno fa) va reinterpretato, infatti, alla luce degli effetti dell’introduzione delle imposte ridotte sulle transazioni proprio a inizio 2014.
Sui volumi delle compravendite nel quarto trimestre del 2013 e nel primo trimestre del 2014 ha inciso in maniera considerevole l'entrata in vigore (dal primo gennaio 2014) di un nuovo regime delle imposte di registro, ipotecaria e catastale più vantaggioso (l'imposta di registro per la prima casa è scesa dal 3 al 2% e per la seconda dal 10 al 9%). I dati opportunamente rielaborati dall'agenzia delle Entrate tenendo conto di questo cambiamento portano a registrare nel primo trimestre di quest'anno compravendite in aumento dello 0,8%. Un dato che segna una discontinuità rispetto al positivo 2014, ma mantiene un segno positivo.
“L'analisi dei dati mensili ha effettivamente evidenziato la presenza di un'anomala flessione delle compravendite nel mese di dicembre 2013 e, di contro, un insolito aumento a gennaio 2014, e quindi confermato che la contabilità delle compravendite è stata alterata” recita la nota dell'agenzia. Si tratta di scarti nell'ordine di tre-quattro punti percentuali tra il tasso tendenziale osservato e quello ricostruito. Pertanto da un lato le perdite vanno ridimensionate, e passano dal -8% a -4,8% nel quarto trimestre 2013 e da -3% a +0,8% nel primo trimestre 2015, dall'altro i guadagni risultano più contenuti: si passa così da +4,1% a +0,1% nel primo trimestre 2014 e da +7,1% a +3,5% nel quarto trimestre 2014.
Purtroppo la ricostruzione dei dati in questa chiave non è stata possibile per i grandi capoluoghi, per i quali quindi flessioni e rialzi vanno presi con le pinze. “Dal secondo trimestre 2015, che peraltro è un periodo molto significativo a livello stagionale perchè si tratta del trimestre che registra i maggiori volumi di transazioni, dovremmo tornare alla normalità – dice Gianni Guerrieri, direttore dell'Osservatorio -. Quello che dobbiamo sottolineare è che l'uscita dalla crisi, che sembrava avviata nel 2014, invece stenta. Si registra piuttosto una decelerazione del tasso di crescita”.

Il trend
Il mercato immobiliare italiano si trova in coda a una fase di crisi durata una decina di anni. Due le grandi fasi negative nell'ultimo decennio: una più duratura, ma con cali trimestrali più contenuti, l'altra più breve e violenta che ha raggiunto il suo culmine negli ultimi tre mesi del 2012 con una riduzione degli scambi di quasi un terzo (-29,6%). Nel 2013 le variazioni restano negative, ma decisamente ridimensionate per tornare poi in campo positivo nel 2014.
Cosa accadrà nel prossimo futuro? Difficile fare previsioni sull'anno in corso, che potrebbe essere un anno di transizione. Vero è che non ci sono, invece, peggioramenti dagli indicatori come la fiducia delle famiglie o la domanda di mutui.

Rallentano i capoluoghi
Si ribalta il ruolo tra capoluoghi e centri minori. I primi, che negli ultimi trimestri hanno trascinato il recupero del mercato residenziale, cedono il passo – anche per motivi fisiologici - e lasciano sul terreno delle compravendite il 4,6%, mentre i non capoluoghi perdono solo il 2,2% dei volumi delle transazioni. Una distinzione geografica registra la maggior perdita – di quasi il 10% - per i capoluoghi del Centro (che in realtà avevano messo a segno la miglior performance nel terzo e quarto trimestre 2014), seguiti da quelli del Nord (-4,4%), mentre il Sud limita la perdita a un -1,9%. In generale i capoluoghi avevano segnato rispettivamente +6,9% e +12,2% nel terzo e quarto trimestre del 2014.
Seguono la tendenza anche le otto maggiori città italiane per popolazione, che perdono il 5,6% dei volumi. Come nel resto nel Paese, i comuni della provincia riescono a contenere le perdite al -2,5%. Milano, Napoli e Palermo sono le uniche tre realtà con incrementi nelle transazioni: rispettivamente +2%, +3,6% e +11,2%. Elevato il gap tra Palermo città e la relativa provincia, dove gli scambi scendono del 7%.
Pesante la contrazione a Genova: -18,9% nel capoluogo e -12,3% nel resto della provincia. A Bologna e Firenze si registra un incremento nel resto della provincia: rispettivamente +7,4% e +3%.
E la capitale? Dopo gli ultimi due trimestri 2014 ampiamente positivi per i passaggi di proprietà (+11,8% e +19,8%), a Roma il mercato frena e si sono concluse l'11,4% di vendite in meno rispetto a un anno prima. Ricordando però che il termine di paragone è sempre con un trimestre condizionato dall'entrata in vigore di imposte più favorevoli sull'acquisto.

Gli altri settori
Il residenziale è stato il settore che meglio ha tenuto. Dato importante se si pensa che questo è il settore che rappresenta la larga maggioranza del real estate. La contrazione maggiore ha interessato il segmento produttivo con un calo percentuale del 7,1%, che rappresenta più del doppio del dato complessivo. Negative sono state anche le performance del terziario (-6,4%) e del commerciale (-5,2%). Dal 2004 sono i settori commerciale e terziario a mostrare le maggiori sofferenze con un mercato degli scambi più che dimezzato, mentre la perdita subita dal settore produttivo è di poco inferiore al 40%.
Si sono venduti anche meno box, posti auto e cantine. Il mercato delle pertinenze, infatti, segna una contrazione del 3,6%.

di Paola Dezza

Fonte: Il sole 24 ore



20/06/2015