Scenari Immobiliari: un 2016 di calma piatta per il mercato italiano

Secondo Scenari Immobiliari prezzi in lieve calo e compravendite in aumento nel residenziale in attesa della sospirata ripresa. Continua l'interesse dei grandi investitori esteri per il segmento commerciale
È una view positiva quella che emerge dall'outlook 2016 di Scenari Immobiliari. A livello europeo più che italiano.
«La crescita media del real estate nei cinque principali Paesi europei nel 2015 è stata del 3,1 per cento, dall'1,7 per cento della Francia al 5,9 per cento dell'Inghilterra. L'Italia si colloca al di sotto della media, ma comunque in miglioramento rispetto agli ultimi anni» recita il report. In rapida crescita la Spagna, grazie al forte afflusso di investimenti esteri ma anche alla graduale ripresa delle quotazioni. E non dimentichiamolo alle riforme incisive attuate dal governo, riforme che invece in Italia si muovono ancora al rallentatore, come si torna ad accusare a livello internazionale.

Il quadro europeo
Le previsioni al 2020 sono di un consistente aumento dei fatturati in tutti i principali Paesi europei, grazie alla probabile allocazione di una parte dei capitali in fuga dall'Asia.
Il settore immobiliare residenziale è in crescita nella maggior parte dei mercati. Le previsioni per il 2016 sono di un aumento graduale e costante delle compravendite – come certificato dall'agenzia delle Entrate anche in Italia – guidate dall'andamento positivo dell'usato, che rappresenta oltre due terzi degli scambi.
In costante crescita il volume di mutui, mentre i prezzi medi dovrebbero registrare una fase di stabilità̀ in alcune zone, come Francia e Italia, e crescita negli altri Paesi. E qui bisogna sottolineare che altri enti di ricerca ritengono che, invece, ancora nel 2016 le quotazioni in Italia viaggeranno in lieve discesa. Non solo. Le stime appena uscite dall'Unione europea vedono le variazioni dei prezzi in Italia quest'anno e nel 2017 praticamente intorno allo zero. Ci avviamo cosi a una fase di calma piatta in attesa di vedere la sospirata ripresa? Nessuno osa più dirlo. Per troppo tempo è stata spostata in avanti la lancetta che avrebbe dovuto segnare una ripresa consistente del mercato immobiliare italiano. Ora si viaggia a vista.
Gli aumenti più̀ consistenti sono attesi anche nel 2016 nel Regno Unito, con particolare riferimento a Londra e Dublino. Per la prima volta dopo diversi anni è in lieve ripresa l'attività edilizia, con una media europea di circa tre alloggi ogni mille abitanti, rispetto a 1,2 del biennio precedente.
Nel comparto uffici l'attività è in crescita non solo nelle principali città̀ globali, come Londra e Parigi, ma anche nelle metropoli più importanti dell’Europa del sud. I volumi assorbiti sono in aumento, ma sono rari gli scambi relativi a grandi superfici, superiori a diecimila mq. La vacancy rate europea si aggira intorno al 10,5 per cento, con previsione di ulteriori flessioni nel prossimo biennio, anche se permangono forti differenze tra fasce di mercato. Il problema comune, ma più sentito in Paesi come il nostro, è rappresentato dalla carenza di offerta di prodotti di qualità. Bisognerà attendere il 2017 per vedere l'arrivo sul mercato di prodotti di alta qualità.
A livello europeo le quotazioni saliranno 2,5% nei prossimi cinque anni. Gli aumenti più̀ consistenti sono attesi nei mercati più importanti dell'Europa del sud, dove però̀ il gap rispetto alle punte del 2007 è ancora elevato. Guardando a Milano, per esempio, che ha attirato oltre 4 miliardi di euro di investimenti nel 2015 secondo i dati di Cbre, iniziano a scarseggiare le operazioni forse perchè la forte concorrenza fa pressioni sui prezzi. E i rendimenti iniziano a comprimersi.

Il mercato residenziale italiano
Sul fronte residenziale italiano il peso fiscale rimane alto, secondo Mario Breglia, presiedente di Scenari Immobiliari, anche se la cancellazione dell'Imu e della Tasi sulla prima casa a fine anno hanno migliorato le aspettative delle famiglie.
Le banche hanno ripreso a erogare mutui, creando le premesse per un potenziamento dei mercati nel 2016. Positiva anche l'introduzione del Jobs Act, le imprese hanno ripreso ad assumere, con effetti positivi sul mercato sia residenziale che terziario/uffici. «La leggera ripresa dell'occupazione, soprattutto giovanile, contribuisce a rilanciare il mercato della casa anche in questa fascia di eta», recita l'Osservatorio. Il crollo dei prezzi reali delle abitazioni nella fase recessiva, pari secondo Scenari Immobiliari a un -20% con punte del 25 % (escluse le top location) – ma secondo altre voci il calo ha raggiunto e superato in provincia anche un -30-40% – ha reso il mercato accessibile a settori sempre più ampi di popolazione perché i redditi sono rimasti stabili.
La ripresa del 2015 si è concentrata soprattutto nelle grandi città̀, ma è destinata ad ampliarsi al resto del Paese nel 2016. Secondo Scenari le quotazioni medie hanno mostrato ancora una lieve flessione, intorno allo 0,6 per cento, nel corso dell’anno. Tuttavia, nelle zone più richieste come i centri storici o le aree residenziali di pregio, ci sono stati incrementi lievi rispetto all'anno precedente. Il 2016 dovrebbe rappresentare una fase di stabilizzazione delle quotazioni medie, con tendenza alla riduzione degli sconti in sede di trattativa. Premieranno la qualità e la location.

Il fronte degli investimenti “commercial” in Italia
L'Italia ha chiuso il 2015 con volumi di investimenti arrivati verso gli 8 miliardi di euro, se si mettono insieme i settori non residenziali. Il nostro Paese ormai da un biennio è tornato ad attirare l’interesse degli investitori immobiliari mondiali, prima fondi speculativi principalmente di private equity e prima ancora fondi sovrani mediorientali, interesse che poi si è esteso anche a fondi di investitori e grandi investitori privati.
L’interesse oggi è polarizzato sugli immobili di qualità elevata e trophy asset, con forte concentrazione a Milano e Roma, con conseguente riduzione dell’offerta disponibile. Come dimostra il forte interesse per esempio per le ultime gare per trophy asset come La Rinascente di Firenze e il palazzo Ipi in Montenapoleone a Milano (quest'ultimo venduto a una cifra pari a 75mila euro al mq). La scarsa offerta e la compressione dei rendimenti portano oggi il mirino degli investitori da un lato verso le location secondarie, dall'altro verso operazioni di riqualificazione e value add.
Quale la sfida per il mercato italiano? Fornire oggetti di alta qualità, che oggi mancano, e rispondere alle nuove richieste nei comparti a maggiore potenziale di sviluppo, quali coworking, housing sociale, residenze universitarie, Rsa.
Rimane il fatto che il nostro mercato rimane di piccole dimensioni e ancora non è riuscito a fare un balzo in avanti. Come hanno dimostrato le difficolta delle nuove Siiq per approdare a Piazza Affari.

di Paola Dezza

Fonte: Il sole 24 ore


21/02/2016