Le parti private o condominiali dei balconi e i danni

La Cassazione del 19.5.2015 n. 10209 ha riconfermato il principio per distinguere le parti condominiali (1117 c.c.) dei balconi e dalle parti private degli stessi e la Cassazione del 27.4.2015 n. 8512 ha confermato la legittimazione dell'amministrazione del condominio (ex 1130 c.c.) ad intervenire a tutela delle parti condominiali dei balconi anche quando il danno alle parti condominiali dei balconi deriva da un vizio di costruzione delle parti private del balcone o da opere viziate eseguite sulle parti private del balcone (1669 c.c.)

Il rifacimento dei balconi in un condominio presenta sempre dei grossi problemi, dovuti soprattutto all'individuazione delle parti private del balcone rispetto le parti condominiali dello stesso balcone e, di conseguenza, sorgono anche numerosi i problemi relativi alla ripartizione delle spese per la manutenzione ed, infine, (o soprattutto) si pone anche il problema relativo alla legittimazione dell'assemblea (e dell'amministratore) per la gestione di queste spese.

Infatti, la competenza dell'assemblea (e, quindi, dell'amministratore del condominio) sussiste solo sulle parti condominiali dei balconi, ma non sussiste per le parti private degli stessi e una delibera assunta dall'assemblea su una materia estranea al condominio determina la nullità della stessa decisione.

Prima di analizzare il problema giuridico è opportuno comprendere come i moderni balconi sono costruiti, in quanto in questo modo risulteranno più chiare anche le valutazioni della giurisprudenza. I moderni balconi, sono, dal punto di vista strutturale un prolungamento verso l'esterno del pavimento dell'appartamento, anzi, si tratta dell'identica ed unica "soletta" di cemento che forma l'intero piano dell'edificio, in poche parole, il ballatoio (fuori la porta dell'appartamento), il pavimento dell'appartamento, ed, infine, il balcone, sono costituiti dal medesimo piano di cemento (comunque, questo si voglia denominare). Ecco, quindi, che in senso "edilizio" – "strutturale" dire che il balcone è il prolungamento (verso l'esterno) dell'appartamento, significa solo dire che il pavimento dell'appartamento de il pavimento del balcone sono costituiti (e costruiti) dal medesimo piano di cemento.

Se il medesimo problema è analizzato dal punto di vista giuridico, affermare che il balcone è il prolungamento verso l'esterno dell'appartamento, non significa altro che dire che la proprietà del balcone è dell'appartamento a cui accede. Il problema, è dato dal fatto che, molto spesso, i balconi sono rivestiti (o hanno delle parti) che anche se poste sul prolungamento verso l'esterno dell'appartamento sono legate (o sono state previste) al fine di abbellire l'edificio.

Le contestazioni riguardano solo queste parti (legate al decoro architettonico dell'edificio), che ovviamente, variano da edificio ad edificio (il disegno di ogni edificio è unico, quindi, non si può identificare una regola unica e valevole per tutti i casi) e che possono limitarsi solo alla parte verticale (frontale) del balcone, ma anche la parte inferiore dello stesso.


Secondo i principi affermati dalla giurisprudenza, infatti, in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Questo comporta che è valida la delibera dell0'assemblea che, non afferma che i balconi aggettanti e le terrazze sono comuni, ma afferma che sono comuni solo le opere elative ai "rivestimenti ed altri elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore", ovvero alle "parti esterne delle terrazze, del parapetto e del sottotetto".

Quindi, la competenza dell'assemblea a deliberare e a ripartire le spese relative ai balconi riguarda solo le parti dei balconi aggettanti "comuni" ex art. 1117 c.c. (in quanto legate all'aspetto architettonico dell'edificio). Di conseguenza, la legittimazione dell'amministratore per contestare eventuali lavori viziati si estende solo alle parti dei balconi condominiali.

Ovviamente, data lo stretto legame strutturale tra parti private e parti condominiali dei balconi, nulla esclude che per poter eliminare dei danni alle parti condominiali si debba intervenire sulle parti private dei balconi, come quando delle infiltrazioni riguardano le parti dei balconi da considerare bene condominiale, (funzionali all'estetica dell'edificio) causate dalla inadeguata impermeabilizzazione delle solette di cemento dai balconi e dal difetto di pendenza degli stessi, e per eliminare le infiltrazioni sulle parti (dei balconi comuni ex art. 1117 c.c.) è necessario intervenire anche sulle parti di proprietà esclusiva.

La giurisprudenza di questa Corte ha progressivamente ampliato l'interpretazione dell'art. 1130, n. 4, cod. civ., relativa alla legittimazione dell'amministratore, – che prevede il potere-dovere dell'amministratore di compiere atti conservativi a tutela delle parti comuni dell'edificio -, fino ad affermare la legittimazione dell'amministratore del condominio a promuovere l'azione di cui all'art. 1669 cod. civ., a tutela indifferenziata dell'edificio nella sua unitarietà, in un contesto nel quale i pregiudizi derivino da vizi afferenti le parti comuni dell'immobile, ancorchè interessanti di riflesso anche quelle costituenti proprietà esclusiva di condomini.

di Paolo Giuliano
fonte: fanpage


26/02/2016