Condominio minimo e spese urgenti

La Cassazione del 14.4.2015 n. 7457 ha stabilito che nel caso di condominio c.d. minimo, cui non si applicano le norme sul funzionamento dell'assemblea condominiale, ma quelle relative all'amministrazione di beni oggetto di comunione in generale, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino è disciplinato dall'art. 1134 c.c., che riconosce al condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente, piuttosto che - non consentendolo l'art. 1139 c.c. - dall'art. 1110 c.c., che fa riferimento al diritto al rimborso delle spese semplicemente necessarie per la conservazione delle cose comuni.

Molti credono che il condominio esiste solo quando il numero dei proprietari delle unità immobiliari è superiore a 8 e sorge l'obbligo di avere un amministratore di condominio e il regolamento.

In realtà anche quando il numero dei proprietari delle unità immobiliari è inferiore a 8 il condominio esiste, solo che esiste in una veste de-formalizzata, in altri termini, il legislatore ammette una gestione condominiale più semplice (e meno complessa) di quella usuale e tipica), si parla, in proposito, di condominio minimo.

In altri termini, per comprendere meglio il principio, si potrebbe anche affermare che accanto a strutture condominiali articolate e complesse nulla esclude che possano esistere strutture e figure molto più semplici, (basta pensare ad un piccolo edificio in cui sono presenti due soli appartamenti di proprietà di due persone diverse) in queste situazioni minimali (denominate "condominio minimo") l'esigenza è quella di individuare quali norme si applicano, in relazione soprattutto alla gestione dei beni e alla ripartizione delle spese necessarie per al gestione dei beni.

Da quanto detto, il condominio minimo presenta tutti gli elementi del condominio (1117 c.c.), ma è ridotto solo il numero dei partecipanti, questa "riduzione" dei partecipanti al condominio porta ad una de-formalizzazione della gestione, ma occorre chiarire che non sempre è vero l'assioma per il quale ad un piccolo numero di proprietari corrisponde una gestione semplificata del condominio (basta pensare ad un edificio con solo tre proprietari, ma con 25 unità immobiliari suddivise in tre scale, con servizio di portierato ecc. ). In una situazione simile è evidente che la semplificazione prevista dal codice (c'è la possibilità di non nominare l'amministratore) che presuppone una gestione semplificata del condominio, non è realizzabile. (il condominio minimo deve essere tenuto distinto dalla figura di condominio parziale).

Resta da comprendere come i proprietari possono muoversi per la gestione di un condominio minimo e, soprattutto, occorre valutare come una determinata decisione (di una spesa) possa essere "vincolante" per gli altri proprietari. Infatti, alla base della questione del condominio minimo (almeno nella sua versione più estrema, cioè quella con due soli partecipanti) si pone il problema relativo alle norme da applicare, se quelle della comunione ordinaria o quelle del condominio, posto che tra comunione ordinaria e condominio sussistono delle notevoli differenze, (basta pensare che "l’amministratore della comunione non può agire in giudizio in rappresentanza dei partecipanti contro uno dei comunisti, se tale potere non gli sia stato attribuito nella delega di cui al secondo comma dell’art. 1106 c.c., non essendo applicabile analogicamente – per la presenza della disposizione citata, che prevede la determinazione dei poteri delegati – la regola contenuta nel primo comma dell’art. 1131 c.c., la quale attribuisce all’amministratore del condominio il potere di agire in giudizio sia contro i condomini che contro terzi" Cass. civ. sez. II, del 21.2.2014 n. 4209).

E' opportuno sempre procedere ad una gestione tramite assemblea (o metodo assembleare), quindi, inserendo l'argomento all'ordine del giorno ed convocando tutti i proprietari. Risulta evidente che una delibera assunta all'unanimità o a maggioranza è vincolante anche per gli assenti o per i dissenzienti.

In assenza di assemblea il singolo proprietario può rendersi parte diligenti e provvedere alla spesa solo se si tratta di spesa urgente. Infatti, instaurandosi il condominio (basato sulla relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, situazione che si riscontra anche nel caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti), la spesa autonomamente sostenuta da uno di essi è rimborsabile solo nel caso in cui abbia i requisiti dell'urgenza, ai sensi dell'art. 1134 c.c.

In modo più chiaro è stato stabilito che nel caso di condominio c.d. minimo, cui non si applicano le norme sul funzionamento dell'assemblea condominiale, ma quelle relative all'amministrazione di beni oggetto di comunione in generale, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino resta, però, disciplinato dall'art. 1134 cod.civ., che riconosce al condomino che abbia sostenuto spese per le cose comuni non ha diritto al rimborso salvo che si tratti di spesa urgente, e non si può applicare l'art. 1110 cod.civ., che fa riferimento al diritto al rimborso delle spese semplicemente necessarie per la conservazione delle cose comuni, poichè l'art. 1139 c.c. non permette tale rinvio.

di Paolo Giuliano

fonte: fanpage


01/04/2016