La lite contro il condominio e i poteri del singolo proprietario

La Cassazione del 6.8.2015 n. 16562 ha stabilito che nel Condominio, l'esistenza di un organo rappresentativo unitario, non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, nè del potere di intervenire nel giudizio per il quale la difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti del condominio

Quando il condominio è coinvolto in una lite (attiva o passiva), in alcune ipotesi sorge la necessità di chiarire quale possano essere i poteri e i diritti (e, di conseguenza, gli obblighi) del singolo proprietario.
I poteri e i diritti dei proprietari possono essere distinti tra poteri e diritti esercitabili tramite l'assemblea (autorizzazione e/o ratifica) della lite e diritti e poteri propri del singolo proprietario, cioè esercitabili autonomamente (es. citazione per tutelare i beni del condominio).

I diritti esercitabili tramite l'assemblea sono quelli relativi al controllo della lite (autorizzazione ad iniziare la lite o a costituirsi in giudizio), in assenza di questo controllo preventivo si impedisce all'assemblea di poter gestire la lite (basta pensare anche solo alla possibilità di trovare una soluzione non giudiziaria, come una transazione). Il controllo dell'assemblea diventa ancora più importante se si considera che l'art. 70 disp. att. c.c. prevede espressamente che in mediazione l'amministratore può partecipare solo dopo aver ottenuto l'autorizzazione dell'assemblea.

Quanto, invece, all'individuazione dei diritti esercitabili direttamente dal singolo proprietario, (svincolati ed indipendenti dall'assemblea), occorre prima chiedersi se il singolo proprietario ha dei diritti propri in relazione alle liti. La risposta alla domanda dipende dalla natura giuridica del condominio, infatti si potrebbe sostenere che il condominio, in quanto ente, assorbe in se stesso, tutti i diritti e i poteri relativamente alla lite, privando il singolo partecipante al condominio di ogni facoltà in merito alla gestione del contenzioso, lasciando al proprietario solo il diritto di dissociarsi dalla lite ex art. 1132 c.c.

In realtà, in primo luogo, proprio il diritto di dissociarsi dalla lite ex art. 1132 c.c. non si concilia con la ricostruzione che vede il condominio come l'ente che assorbe ogni diritto e potere di gestione della lite, ed, in secondo luogo, la natura giuridica del condominio (come un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti) conferma che il condominio non è l'unico soggetto ad avere poteri e diritti relativamente alla gestione del contenzioso.
Infatti, nel condominio (visto come un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti) la presenza dell'organo rappresentativo unitario (amministratore) non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, ne', quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall'amministratore e di avvalersi dei mezzi d'impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell'amministratore stesso che non l'abbia impugnata.

Quindi, il singolo proprietario può assumere la "difesa" del condominio sia quando il condominio è rimasto inerte (ad esempio ha deliberato di non costituirsi in giudizio o di non impugnare la sentenza), sia quando ha assunto la direzione della lite costituendosi in giudizio (intervenendo nel giudizio).
Occorre, solo valutare se tale potere è pieno oppure presenta dei limiti (che escluderebbero la legittimazione del singolo proprietario, anche in caso di inerzia dell'amministratore), come, ad esempio, quando si impugnino deliberazioni dell'assemblea che perseguano esclusivamente finalità di gestione di un servizio comune, e tale gestione non è non idonea ad incidere , se non in via mediata, sull'interesse esclusivo di uno o più partecipanti.

In realtà, può riconoscersi una legittimazione piena ed in ogni ipotesi al singolo proprietario, quanto meno perchè non ha un fondamento normativo la tesi che distingue tra incidenza immediata oppure mediata sulla sfera patrimoniale del singolo, derivante della caducazione di una decisione sulla gestione della cosa comune, al fine di identificare i soggetti legittimati alla relativa impugnativa (nell'inerzia del Condominio).

di Paolo Giuliano

fonte: fanpage



16/10/2016