L’unità immobiliare in comune nel condominio

La Cassazione del 14.2.2017 n. 3882 ha stabilito che il pagamento delle spese condominiali relative ad un’unità immobiliare comune a più persone è oggetto di un’obbligazione solidale a favore del condominio.

Le difficoltà per la gestione del bene in comune

La comunione (che comprende un unico bene o più beni) presenta sempre numerose difficoltà, tanto che il legislatore cerca di facilitare lo scioglimento delle comunioni (giungendo ad attribuire ad ogni contitolare il diritto di chiedere e ottenere la divisione della comunione).

L'uso del bene comune da parte di uno solo dei contitolari

Anche tutti i contitolari hanno il diritto di usare (e godere) del bene comune, può capitare che il godimento contemporaneo non sia possibile, allora, in queste ipotesi, è possibile un godimento turnario (basti pensare ai posti auto insufficienti per tutti i condomini); è anche possibile che il bene in comune sia usato solo da uno dei contitolari (si pensi ad una casa abitata da uno solo dei comproprietari) in queste ipotesi l'altro contitolare escluso dal godimento avrà diritto ad una indennità.

Spoglio o molestie effettuate da uno dei titolari contro terzi o contro gli altri contitolari

In presenza di una comunione può anche capitare che uno solo dei contitolari compia atti di molestia o spoglio verso terzi (estranei alla comunione) oppure verso gli altri contitolari (in questa situazione la differenza dipende dal fatto se il fatto coinvolge l'intero bene o solo una parte del bene).

Amministratore della comunione

I poteri di gestione attribuiti dal legislatore ai singoli contitolari (e la temporaneità della comunione) sono due elementi che tendono a limitare la creazione (per i beni comuni) di una struttura gestionale (amministrativa) complessa e strutturata. Questo, ovviamente, non impedisce ai contitolari di nominare un amministratore della comunione (eventualmente indicandone i poteri), ma si tratta di una scelta (discrezionale) dell'assemblea della comunione, non coercibile da parte dell'autorità giudiziaria, cioè l'amministratore della comunione non può essere nominato dall'autorità giudiziaria, poichè non è una figura obbligatoria, (anche nelle ipotesi in cui l'assemblea della comunione non procede alla nomina dell'amministratore). Infatti, l'autorità giudiziaria può assumere ex art. 1105 cc singoli e specifici provvedimenti – aventi carattere esecutivo – a tutela del bene comune quando sussiste l'inerzia dei singoli contitolari, ma non può nominare un amministratore che elimini il potere di gestione dei titolari, (o si sostituisca al potere di gestione dei singoli titolari), del resto, la nomina dell'amministratore rientra nell'attività negoziale (discrezionale) non coercibile (non avendo il legislatore determinato i poteri dell'amministratore come nel condominio).

Frazionamento e divisione del bene comune

La fine della comunione si raggiunge solo tramite un atto di divisione, il mero frazionamento del bene non elimina la comunione, ma comporta solo la separazione dei beni (che restano in comune tra più persone). Quando viene frazionata un'unità immobiliare che si trova in un condominio (in assenza di divieti specifici nel regolamento del condominio) non è necessario richiedere il consenso del condominio salvo che le operazioni di frazionamento non incidono sulla stabilità dell'edificio, sul decoro architettonico ecc.). La riforma del condominio ha regolato anche l'incidenza del frazionamento ai fini delle tabelle dei millesimi.

Il rappresentante comune ex art. 67 disp. att. cc nell'assemblea del condominio

Il legislatore è consapevole della litigiosità all'interno della comunione e ha cercato di circoscrivere i conflitti della comunione all'interno della stessa comunione, infatti, quando è previsto che i contitolari dell'unità immobiliare devono partecipare all'assemblea del condominio il legislatore stabilito che i contitolari devono avere un unico rappresentante in assemblea ex art. 67 disp. att. cc. Si tratta di una norma condominiale (67 disp att cc) e non di una norma della comunione, in altri termini l'art. 67 disp att cc per attivarsi presuppone l'assemblea del condominio (in assenza di una assemblea di condominio l'art. 67 disp att cc resta norma inerte) e attiva un procedimento endo-assembleare (interno all'assemblea della condominio) di che porta alla nomina del rappresentante della comunione (in altri termini, l'assemblea della comunione non potrebbe mai nominare un rappresentante della comunione da far partecipare alle assemblee del condominio, fuori e prima dell'assemblea del condominio), del resto l'assemblea del condominio non potrebbe mai essere influenzata o bloccata dall'assemblea della comunione.

Le spese condominiali e l'unità immobiliare comune

Per il pagamento delle spese condominiali relative ad un'unità immobiliare comune a più persone sussiste l'obbligazione solidale tra tutti i contitolari, questo comporta che l'amministratore di condominio può agire con un unico decreto ingiuntivo verso i diversi titolari chiedendone la condanna al pagamento in solido tra loro. Il proprietario che paga ha diritto al regresso verso gli altri contitolari (pro quota). Non è applicabile, all'interno della comunione, la norma (speciale) condominiale prevista dall'art. 63 disp. att. comma 2 cc secondo la quale "i creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini", poichè si tratta di una norma speciale condominiale che non ammette applicazione analogica alla comunione, in altri termini l'art. 63 disp att cc è applicabile solo al rapporto tra i condomini e non al rapporto tra comunisti (anche se la comunione è compresa all'interno di un condominio).

Le spese condominiali al momento della divisione

Gli oneri condominiali non servono a quantificare il valore del bene comune al momento della divisione. La circostanza che gli oneri condominiali siano "estranei alla valutazione del valore dell'immobile", non significa che nel complessivo assetto dei rispettivi diritti delle parti condividenti non se ne debba tenere conto. Infatti, ai sensi del terzo comma dell'art. 1115 c.c. il partecipante che abbia pagato il debito in solido e non ottenuto il rimborso concorre nella divisione per una maggiore quota corrispondente al suo diritto verso gli altri condividenti.

di Paolo Giuliano

fonte: fanpage



23/07/2017