L’errore e la revisione delle tabelle dei millesimi del condominio

La Cassazione del 11.5.2017 n. 11575 ha stabilito che l’errore che legittima la revisione delle tabelle millesimali, a norma dell’art. 69 disp. att. c.c., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello previsto nelle tabelle. Tale errore non può derivare o ravvisarsi nei mutamenti dei criteri di stima (o di redazione) delle tabelle dei millesimi.

Tabelle dei millesimi.

Nel condominio le tabelle dei millesimi sono lo strumento con il quale le spese vengono ripartite tra tutti i proprietari, si potrebbe anche dire che le tabelle dei millesimi indicano la percentuale di partecipazione alle spese condominiali per ogni unità immobiliare. L'assenza delle tabelle dei millesimi non significa che le spese non possono essere ripartite, ma significa solo che è possibile ripartire le spese in modo proporzionale, spetterà al proprietario chiedere la redazione delle tabelle dei millesimi. se vuole un criterio di ripartizione più vicino alla situazione reale.
Le tabelle dei millesimi non rappresentano il valore economico dell'unità immobiliare, ma indicano quale percentuale ha ogni unità immobiliare rispetto le spese (e nel contesto delle decisioni dell'assemblea) prendendo come punto di riferimento una cifra totale di 1000 millesimi.
In concreto al fine di attribuire ad ogni unità immobiliare una parte dei 1000 millesimi occorre considerare alcuni elementi, come, ad esempio, la superfice l'unità immobiliare, l'altezza (o piano), l'esposizione ecc. tutti questi elementi consentono di attribuire ad ogni unità immobiliare un certo numero di millesimi.
Il codice è molto scarno in relazione alle modalità con le quali procedere alla redazione delle tabelle dei millesimi, i principi generali sono indicati nell'art. 1123 cc e nell'art. 69 disp att. cc

Approvazione e modifica delle tabelle dei millesimi

In generale (salvo l'ipotesi peculiari) la competenza relativa all'approvazione e alla modifica delle tabelle dei millesimi spetta all'assemblea dei condomini, se le tabelle dei millesimi non si discostano dai principi previsti dal codice civile è sufficiente la maggioranza dei proprietari, altrimenti è necessario il consenso di tutti i proprietari.
Quindi, risulta evidente che occorre una delibera dell'assemblea, è discusso se l'applicazione costante delle tabelle dei millesimi possa surrogare la delibera dell'assemblea, poichè l'applicazione nell'arco del tempo delle tabelle dei millesimi non approvate dall'assemblea potrebbe essere equiparato ad un accordo tacito.

Integrazione e correzione delle tabelle dei millesimi

Le tabelle dei millesimi non sono eterne. La dissociazione tra situazione reale e le tabelle dei millesimi, o la divergenza tra il valore reale dell'unità immobiliare e quello attribuito con le tabelle dei millesimi può essere dovuto ad una serie infinita di motivi:
- il mutamento dell'edificio (intero) ad esempio per una totale ristrutturazione, oppure al mutamento solo di alcune unità immobiliari (frazionamento e/o accorpamento);
- la presenza di imprecisioni contenute nelle tabelle dei millesimi, tali imprecisioni possono dipendere da un errore di calcolo, da un errore di impostazione delle tabelle dei millesimi (ad esempio non si considera l'altezza o il piano dove è situata ogni unità immobiliare, oppure al fine della redazione delle tabelle dei millesimi si considera il presunto reddito che potrebbe derivare dall'unità immobiliare oppure si omette in tutto o in parte un'intera unità immobiliare
- all'integrazione (evoluzione) delle modalità di redazione delle tabelle dei millesimi

Variazione dei criteri di stima della proprietà ai fini della redazione delle tabelle dei millesimi o variazione dei criteri di redazione delle tabelle dei millesimi

Come risulta da quanto sopra esposto la dissociazione tra valore effettivo delle unità immobiliari e valore attribuito con le tabelle può dipendere da un errore o una omissione delle tabelle oppure da una evoluzione delle modalità di stima della proprietà ai fini della redazione delle tabelle dei millesimi (evoluzione e perfezionamento quasi inevitabili in una materia tanto incerta).
Quindi, occorre valutare se nell'ambito dell'errore delle tabelle che legittima la revisione delle tabelle dei millesimi rientra anche l'evoluzione della modalità di stima dell'immobile ai fini della redazione delle tabelle dei millesimi.
Sul punto si può dire che i mutamenti dei criteri di stima della proprietà immobiliare non possono rientrare nella categoria dell'errore che legittima la revisione delle tabelle dei millesimi, posto che se così¬ fosse, data la inevitabile soggettività degli elementi di valutazione di estensione, altezza, ubicazione ed esposizione dei locali, ben poche tabelle sfuggirebbero a revisione. E' opportuno sottolineare che anche in tale ipotesi sussiste una obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell'edificio e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.

I principi generali per la revisione delle tabelle dei millesimi

Sicuramente l'errore determinante la revisione delle tabelle millesimali, a norma dell'art. 69 disp. att. cod. civ., è costituito dalla obiettiva divergenza fra il valore effettivo delle unità immobiliari e quello tabellarmente previsto.
Occorre, però, osservare che non tutte le divergenze tra valore effettivo dell'unità immobiliare e valore attribuito con la tabella dei millesimi rientrano nell'errore che legittima la revisione delle tabelle dei millesimi.
Infatti, secondo un solido indirizzo giurisprudenziale comportano la revisione delle tabelle gli errori nella determinazione del valore che riguardano gli elementi necessari per il calcolo delle tabelle e non i mutamenti successivi dei criteri di stima della proprietà immobiliare (come ad esempio la parametrazione delle singole unità immobiliari dell'edificio senza tener conto del coefficiente di altezza).

Onere della prova dell'errore che legittima la revisione delle tabelle dei millesimi

La parte che chiede la revisione delle tabelle millesimali non ha, al riguardo, l'onere di provare la reale divergenza tra i valori effettivi e quelli accertati in tabella, potendo limitarsi a fornire la prova anche implicita di siffatta divergenza, dimostrando in giudizio l'esistenza di errori, obiettivamente verificabili, che comportano necessariamente una diversa valutazione dei propri immobili rispetto al resto del condominio.
Mentre il giudice, sia per revisionare o modificare le tabelle millesimali di alcune unità immobiliari, sia per la prima caratura delle stesse, deve verificare – a mezzo di c.t.u. – i valori di tutte le porzioni, tenendo conto di tutti gli elementi oggettivi – quali la superficie, l'altezza di piano, la luminosità, l'esposizione – incidenti sul valore effettivo di esse e, quindi, adeguarvi le tabelle, eliminando gli errori riscontrati.

di Paolo Giuliano

fonte: fanpage


27/01/2018