L’installazione dell’ascensore nel condominio

La Cassazione del 4.9.2017 n. 20713 ha stabilito che le spese per l’installazione “ex novo” di un ascensore in un condominio vanno ripartite ex art. 1123 cc (ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino), mentre le spese relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente, vanno ripartite ai sensi dell’art. 1124 cc.

Inesistenza dell'ascensore nel condominio

L'art. 1117 cc indica l'ascensore tra i beni che si presumono condominiali , l'art. 1117 cc presuppone che l'ascensore come già esistente al momento della costituzione del condominio. Nulla, però, esclude che l'impianto dell'ascensore possa essere realizzato in un secondo momento, dopo la costituzione del condominio.

Istallazione dell'ascensore in seguito a delibera dell'assemblea

Quando l'impianto dell'ascensore non è presente nel condominio, l'installazione può seguire due strade: quella dell'assemblea o quella basata sull'iniziativa individuale.
La prima strada è quella classica della delibera assembleare (a maggioranza) o senza l'assemblea, ma ottenendo il consenso di tutti i proprietari, in queste ipotesi il bene diventa immediatamente bene condominiale ex art. 1117 cc.
E' opportuno precisare che i proprietari che non intendono partecipare alla realizzazione dell'impianto possono pretendere dagli altri proprietari che si accollino interamente il peso della realizzazione e della gestione dell'impianto e, di conseguenza, escludendo coloro che non partecipano alle spese dall'uso del bene (c.d. utilizzazione separata dell'impianto) ex art. 1121 cc.

Istallazione dell'ascensore in seguito all'iniziativa individuale di alcuni proprietari

La seconda strada che può essere seguita per installare ex novo un ascensore è quella con la quale, in assenza di delibera, alcuni proprietari (individualmente) di propria iniziativa decidono di installare un ascensore esercitando un diritto previsto dall'art. 1102 cc (e nei limiti dell'art. 1102 cc).
Naturalmente, poichè difficilmente si potranno installare tanti ascensori quanti sono i proprietari, è riconosciuto ai proprietari che non partecipano alla prima istallazione il diritto di usare l'ascensore previo pagamento delle spese di istallazione e manutenzione.
Infatti, viene riconosciuto agli altri condomini il diritto di utilizzare l'impianto dell'ascensore previo pagamento delle spese di costruzione e di manutenzione a coloro che hanno istallato l'impianto.
Il motivo di tale peculiarità è evidente, da un lato impedire il sorgere di conflitti relativi all'impossibilità di realizzare tanti impianti quanti sono i proprietari, dall'altro, trattandosi di un impianto suscettibile di utilizzazione separata, occorre permettere la realizzazione dei manufatto anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all'art. 1102 c.c.), soprattutto quando la realizzazione dell'ascensore non sia stata approvata in assemblea.
Salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.

Proprietà dell'ascensore realizzato solo da alcuni dei condomini

Resta da determinare quale soggetto può definirsi proprietario dell'ascensore quando l'impianto è realizzato a cura e spese solo di un proprietario o di alcuni dei proprietari.
L'ascensore, installato nell'edificio dopo la costruzione di quest'ultimo per iniziativa di parte di alcuni dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l'abbiano impiantato a loro spese.
Questo da luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell'ascensore, (analoga alla situazione avuta a mente dall'art. 1123, comma 3, c.c.), tale comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. L'art. 1121, comma 3, c.c. fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all'innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell'opera, con l'obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l'esecuzione, aggiornate al valore attuale.

Ripartizione delle spese per la costruzione dell'ascensore

Occorre anche chiedersi come ripartire le spese per la costruzione dell'ascensore (e le spese per di costruzione dell'impianto dopo la realizzazione dello stesso per coloro che intendono partecipare in secondo momento).
Le spese di installazione "ex novo" di un ascensore in un edificio in condominio vanno ripartite ex art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino (costruttore), nella stessa proporzione occorre dividere i rimborsi dei partecipanti successivi alla costruzione dell'impianto.
Le relative alla manutenzione e ricostruzione dell'ascensore già esistente, vanno ripartite ai sensi dell'art. 1124 c.c,

Quantificazione e rimborso delle spese per la realizzazione dell'ascensore

Possono passare anche anni tra la realizzazione dell'ascensore e la manifestazione della volontà usare l'impianto da parte di altri proprietari che ab origine avevano deciso di non partecipare alla realizzazione dell'impianto.
Coloro che intendono, ex post, usare l'impianto devono pagare le spese di realizzazione dell'ascensore aggiornate al valore attuale della moneta, se tali spese possono essere provate, nulla di particolare, se tali spese non possono essere provate, onde evitare indebito arricchimento da parte di coloro che intendono usare l'impianto senza aver pagato le spese di realizzazione, basterà nominare un Ctu che determina il costo dell'impianto e tale costo sarà aggiornato al valore attuale della moneta, il rimborso avverrà ex art. 1123 cc.

di Paolo Giuliano

fonte: fanpage


24/04/2018